8月7日-9日，由观点机构主办的2023博鳌房地产论坛在海南隆重举行，此次论坛以“突围大变局”为主题，数百名房产行业及商界领袖、智库专家学者共聚一堂，共话行业变局下，如何在不确定中寻找新的机会与新的发展之路。

金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌先生受邀出席本次论坛，并作《代建模式的基本盘与新机遇——金地管理实践经验分享》主题演讲。在本次演讲中，郝总从“房地产行业周期变化趋势”、“代建逆势发展的底层逻辑”和“代建基本盘与新机遇”三个方向，深刻分析行业穿越周期的发展之道，并表示行业调整尚未结束，房企压力依然巨大，政策仍需进一步落地，金地积极把握代建发展的新机遇，寻找新的增长曲线。

◎金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌先生受邀参加主题演讲

随着房地产行业下行，市场销售再度转弱，土地开发投资积极性降低，新开工意愿不足。郝总开场从“三个数据指标”研判房地产行业发展现状和趋势。

从2022年40家房企和73个主要城市的销售数据显示，市场销售额同比下滑均为41%~43%，郝总分享到：“在低基数下，今年销售市场依然没有好转，2023年1~7月同比持平。另一个先导性指标房地产投资额连续两年下滑超30%，几近腰斩。同时，新开工的下滑带动了在施工面积下滑，房地产资金到位率、房地产投资增速均在负值区间，并长期处于水位线下”。

◎房地产行业依然下行，形式严峻

而土地市场，出现结构性变化，分化明显。从拿地城市区域分布来看，一二线城市占了84%，三线城市只占16%，对此郝总分享到：“目前杭州、上海、合肥的投资是比较稳定的，大湾区的投资在大幅萎缩，京津冀占比还是比较大，剩下其他区域占比的都非常小了”。

那目前都是哪些主体在拿地呢？拿地情况如何？可以看到，2022年国央企与地方国资拿地占比超85%，民企拿地仅占6%，相较于2021年以前民企拿地占比70-75%，已大幅减少。时至今年，随着地方国资弹药耗尽，已从32%下降到9%，国央企进一步扩张到了59%，仍是拿地主力，民企则从9%上升至30%，但依然低迷。

郝总表示：“在拿地总量较去年又下降30%的情况下，虽然央国企的投资份额在持续增高，但实际上总额并没有增加。民企的占比虽有提升，但其中很多是地方性的小型民企，中型以上占比较少，且包含一部分三角债，所以整体还是低迷的”。

◎拿地“冰与火”，投资格局显现

随着行业从上升增量期到缩量发展的区间变化，房地产市场超出预期下行，市场基本失去了自我修复的能力，脱离一般的弹性周期进入到了更大的周期。针对行业周期调整，郝总进一步指出：“行业调整尚未结束，目前房地产企业仍然面临巨大的压力，从政策落地到预期改善、销售企稳、投资恢复仍需时间”。

◎市场超预期下跌，失去自我修复力

房地产行业整体下行，而反观代建行业在房地产市场萎缩的情况下，出现逆市发展的态势，2018年至2022年期间，管理面积从4705万平米上涨到1.1亿平米，连续5年的增长，并保持18.6%的年平均增速，即使在房地产市场投资缩量的情况下，2023年上半年依然保持11%的增长。

如何解释这种逆势增长呢？以新能源车新兴行业为例，尽管汽车的整体销量在下降，但是新能源车的销量大涨，这主要来自于新能源汽车的渗透率在提高。代建行业也是如此，从2021年以来，每年的渗透率都是在不断提高的。

◎代建逆势增长，模式日趋成熟

郝总也分享了近年来代建行业的变化及表现，他表示：“原来代建80%的市场在东南沿海，这两年，开始逐步向内地转移，且更多内地的地方政府出台文件支持代建制，成为行业逐步提高渗透率、进一步发展的基础。从60余家房企进入代建赛道且两家上市可以看到，代建行业模式日趋成熟，增长曲线已经明显的显现”。

究其逆势增长背后的底层逻辑，主要来源于地产行业三高模式转变，行业回归本质。且当下投资主体多元化，新玩家的开发能力不足，对专业开发管理的需求突显。

◎品牌房企代建是新玩家项目开发的优选方案

“新玩家要赢得地产开发的拉力赛需借助专业开发管理团队。”郝总分享道：“代建是以价值创造能力为基础，实现价值共享，代建企业需具备完善的产品体系、客户定位能力、成本控制能力，以及集采、客户资源等综合性能力输送专业价值；价值共享是建立在双方互信的基础上，代建企业需拥有一套完备的价值输出体系，以管理服务能力为依托，建立双方信任关系”。

面对行业变化，可以看到代建的基本盘也发生了变化。在民企出清潮之下，新涌现了城投平台托底项目的开发需求，而传统的如政府的安置房、政策房、保障房，商办、产业以及一级土地整理商等依然保持开发需求。

郝总表示：“基本盘之所以覆盖面广，是因为如果我们只关注住宅领域，对于企业的综合能力是不足的，业务和收入的稳定性堪忧。代建是做专业的管理输出，只有更综合的能力才能发展好代建事业”。

在站稳代建基本盘的基础上，代建企业应把握行业新机遇。郝总认为，未来代建新的机遇主要集中在以下五大类：

◎金地管理代建五类新机遇

金地管理作为代建领域的标杆企业之一，已沉淀17年代建经验，精研代建能力与体系，始终坚持直营，为客户提供品质如一的高标准服务，既有合规自律的基因，又兼得市场化高效运营机制优势，更懂客户，更专注于服务项目委托方。凭借突出的专业能力和优质服务力，发展为当下代建行业领军品牌。

截至2023年6月，金地集团代建业务已布局全国超50座城市，累计管理服务项目160个，累计签约管理面积超2200万平方米，其中住宅项目累计签约货值超1500亿元，商办项目累计签约管理投资规模达500亿元，政府公建项目累计签约管理面积超450万平方米。

◎金地管理代建优势和全国业务布局

郝总在演讲最后感谢道：“行业的信赖和委托方的信任是金地管理持续发展的动力，金地管理将坚持以专业创造价值，与多方共同携手跨越周期”。

成就专业价值，携手穿越周期。金地管理将不断提升专业创造价值能力，持续优化服务体系，以“代建经营专家”的极致追求，为委托方提供优质服务，创造更大价值，为城市发展贡献积极力量。