文章来源《涛哥杂谈》

今年，很多人都发现一个有趣的现象。

当地产行业进入黑铁时代，传统住宅开发业务遇到增长瓶颈时，代建板块却成为诸多房企关注的香饽饽。

除了绿城管理、金地管理这些代建老玩家，前30强基本都有进入或准备进入代建业务。

从涛哥的观察看，在地产市场遭遇寒冬的2022年，头部房企的代建业务不仅未受到严重冲击，反而迎来了更多增长机会。

短期来看，受当前房地产市场剧烈波动，一方面地方城投拿地数量迅速增加，另一方面大量停滞项目待纾困，这两种新情况均催生了代建业务需求上升。

长期来看，如美国房地产行业，房企轻重分离，也就是投资端和开发端分离，开发商更专注于开发能力。所以未来轻重分离的模式，让代建方更专注专业也是大势所趋。

并且，代建也有更高的适用空间，不仅仅在商品房开发这个单一领域，也包括在写字楼、学校、产业园、公建等等。按美国工程咨询的年报，21年工程咨询类市场份额为230亿美元，市场空间广阔。

尽管时下代建是个众多房企趋之若鹜的风口，但要做好做强却并不容易。

目前，市场上大大小小代建企业众多，但真正能够实现规模化发展并积累起良好市场口碑的却并不多。

特别是在当前购房者对交付品质愈发严苛的环境下，代建公司的工程管理水平就显得尤为重要，而且由于代建是受托管理，因此代建工程品质必须更优甚至是超出委托方期望，才能不负所托，从而真正将管理创造价值落到实处。

前一阵，涛哥就在深圳光明金地峰境瑞府项目参加了金地管理2022年度“全国标杆工地观摩暨业主开放日”活动，完全惊讶于他们的工程管理精细度和专业度，所呈现出来的工程品质和建造水平也让人刮目相看。

金地管理光明峰境瑞府项目工地现场

面对规模和管理半径迅速扩大，金地管理是如何应对地域差异、多种业态、委托方多元化管理需求及工程建造挑战？其背后有着怎样的管理逻辑和工程系统？又是依靠什么为客户提供高品质的产品？

带着这些疑问，涛哥走进金地管理，现为大家揭开金地代建工程管理的神秘面纱。

1四化驱动精益建造，像造车一样造房子

这几年，网上常有一种观点，认为造房子没有技术含量，谁都能做。

而在涛哥看来，地产工程建造技术每年都在升级，头部企业始终在探索新技术、新工艺、新材料、新设备等先进建造手段，推动行业不断进步。

早在2020年，金地集团董事长凌克就曾公开表示：“未来金地要实现像造汽车一样建房子。”这也为金地产品体系的发展奠定了方向。

金地管理助理总经理李友光认为：房地产进入新周期，数字化、智慧化、绿色化是工程建造行业发展的新趋势，各种新型建造方式、先进建造应用随即兴起，建筑业正在从劳动密集型向科技密集型转变。

为此，金地管理不断探索建造方式的转型升级，积极尝试运用更先进科学的建造体系，并适时推出“四化”建造体系。

即以标准化产品设计为基础，对建筑进行模块化设计，这些模块经由工厂化生产做标准化制造，并在工地进行快速的装配化施工建造。

同时利用信息化管理系统串联设计出图、成本算量、再到工程建造，将开发商、设计师、施工单位以及各类相关方打通，建立数字化多方协同的管理能力，从而实现建造的“快、精、简”。

1）设计工程标准化

当前，多数房企追求产品设计标准化，但是未能很好地拉通成本、工程等端口，导致各专业相互掣肘，项目实际落地效果无法达到预期。

而金地管理推行大生产专业一体化，通过建立产品设计标准、工程构造做法标准、工程量清单标准等三大标准化体系，实现设计工程标准化，全面拉通设计、成本、工程等端口，进行多专业协同创效。

例如：在设计方案阶段进行工程前置管理，提前对比建造成本、施工工效及工程构造做法；通过深化图纸设计、优化施工选择、细化工程策划，实现设计、工艺、成本整体协同。

这就如同造车的前期流程，在设计方案阶段就已经将建造的工艺工法和标准流程都全部理清了，才能有序进行生产制造。

金地管理工程现场工艺工法

2）构件生产工厂化+施工建造装配化

金地管理工程负责人王海春表示：建筑行业的生产方式正在发生变革，现场手工操作向工厂机械化、自动化生产转变，粗放型生产向集约型发展。传统工程建造手工生产所产生的偏差或隐患，依赖工厂化生产和装配式建造来解决是一种比较有效的方式。

为此，金地管理顺应变化，紧紧围绕政府大力推动装配式建筑的刚性要求，把传统建造方式中大量现场作业工作转移到工厂进行。

如叠合楼板、预制墙板、预制楼梯、集成厨卫、PC阳台、单元幕墙、定型化安全防护、全钢爬架、定型化拉杆式悬挑架、盘扣式脚手架、铝模板部件等都是通过工厂化加工制造。

可控的工厂生产环境，能够较好地保证预制构件和部品质量达到标准要求，然后现场装配建造将预制构件和部品组装为建筑实体。

例如采用PC预制构件，可将复杂的异型凸窗在工厂提前预制，现场拼装，每个构件10-15分钟即可完成安装，每层只需4-5人，半天时间即可完成一层PC构件安装，在保证质量的前提下也提高了效率，一举两得。

而通过铝模+装配式建造，不仅有效提升墙面平整度、垂直度，还能避免开裂、渗漏、空鼓、尺寸偏差、管线预埋偏位等常见质量通病，全面提高房屋的工程质量，从而让“建造不漏水的房子”的目标得以实现。

这就如同汽车制造中，部件都是工厂机械化生产，最后进入车间流水线进行统一组装，从而最大程度保证质量的一致性。

3）工程管理信息化

值得一提的是，金地管理还开发了代建行业首个为委托方量身打造的信息化平台——“委托方驾驶舱”。

将进度、营销、成本、工程、设计、费用等8大模块、190个核心经营指标清晰呈现，从而帮助委托方实时、全方位的了解项目情况，实现“像驾驶汽车一样操控项目”，为双方信任关系的建立打下了良好的基础。

以其工程信息化管理平台为例，包含智慧工地系统、工程智检、安全线上化、云端管理系统等模块，不仅实现工程现场建造过程智能化管理与监控，还能够有效提升管理效率及质量。

也让委托方和工程后台不用去工地，在线上就可以非常直观、便捷、高效了解工程建造的关键环节和实施过程。

金地管理智慧质量中枢系统

在李友光看来，“四化”建造体系的核心还是减少湿作业，减少对人工手艺的依赖，升级迭代建造场景和生产方式，从而从根本上系统全面彻底解决品质管理的痛点和难点问题。

不难看出，这样一套完整的“四化”建造体系，已经逐步在向汽车工业生产制造的方式靠拢，实现像造车一样造房子，未来也仅是时间问题。

2五维一体精细管理，高品质交付水到渠成

仅凭先进的“四化”建造体系显然是不够的，因为它只是打造高质量工程项目的基础和前提，那么金地管理又有什么样的工程管理体系作为支撑呢？

经过几年的管理实践，依托金地集团的体系优势，结合代建业务的特点，金地管理逐步搭建起了拥有代建模式特色的“定制管理、技术支撑、安全第一、品质为先、文化引领”五维一体的工程建造管理体系，为实现工程建造高质量目标保驾护航。

1）定制管理

鉴于南北方地域差异、委托方多元化需求、项目业态复杂多样等诸多差异化因素，金地管理采取一项目一策略的定制工程管理思路。

针对不同类型项目，根据经营需求及项目自身特点，结合委托方的真实诉求，从构造做法、技术要求、材料品牌、建造体系、成本目标、供应商选择、权责分判、评估标准等维度定制化匹配不同的工程管理策略。

始终围绕项目价值最大化和自身实际需求开展管控，这也是金地管理受到市场认可的原因之一。

2）技术支撑

技术能力是代建公司工程管理能力的核心要素之一，金地管理自成立以来非常重视工程技术能力的建设，也组建了内外部两级专家库进行技术赋能。

项目前端，狠抓方案论证与评审、图纸层层审核与交圈，标前强制审批技术要求、构造做法、建造体系等，复杂工程工序和特殊技术工艺都要专项策划，这样一系列的前端强制管控组合拳，最大限度让技术管理事半功倍。

目前，金地管理在复杂地下工程、超高层建筑、商业综合体、大型机电、幕墙、钢结构等方面都有着丰富的经验和技术储备，已快速成长为国内商办代建领跑者。

而且，金地管理一直在持续探索和推动“四新”在各个代建项目的应用和推广，如超高层水箱阻尼器技术、空中钢结构廊桥整体提升技术、大底板跳仓法施工技术等等。

结合这几年的实践和积累，金地管理在“四新”应用领域已经固化形成了大型设备检到位系统、高支模在线监测、三段止水螺杆、静音楼板、实测机器人等14项强制应用项和23项推荐选用项，不断加强技术驱动和智能建造广泛应用。

3）安全第一

安全永远是生产的第一要务，代建行业中施工安全保障尤为重要，为委托方提供优质服务的根本前提就是可靠的安全风险管控。

金地管理深刻意识到安全不应当只是一家企业的生产经营成本，更是竞争力，是效益。确保安全合规，企业才能往更高质量、更大规模发展。

基于此，金地管理提出了“以人为本，安全第一”的管理理念，把工友的安全放在首位，当生产与安全存在冲突时，优先保障施工安全。

金地管理将安全作为绝对底线，建立全方位的安全管理体系，同时结合发展趋势和实际情况，不断从制度、流程、施工工艺工法、管理工具等方面去适配和优化。

为了解决一线安全的检查和验收标准不明晰、管理留痕不到位等管理难题，金地管理针对性开发了安全管理信息化平台，聚焦安全检查、安全验收、安全晨会、设备管理等主控模块，作为项目安全管理的有力工具，用数字化手段推动安全风险常态化管控。

安全管理工作是“一把手工程”，管生产者管安全，落实安全责任，夯实安全管理能力是安全工作的第一要务。金地管理推行“有感领导”建设，充分发挥领导带头示范效应，并通过标前管理对安全投入标准进行清单化明确，对大型设备进场验收采取总部级强制审核等管理手段，全面保障施工安全。

4）品质为先

代建是个乙方生意，金地集团董事长凌克特别强调：金地管理的工程质量一定要有保证，因为质量是乙方的生命线。

因此，金地管理特别重视工程质量管理，构建了一套全专业、全过程、强监督、强管控的品质保障体系，坚持过程质量高品质与交付质量高颜值相结合的价值观导向。

过程质量聚焦于结构要安全、材料要合规和空鼓、开裂、渗漏三大质量通病要防住，强化第三方评估的过程体检功能，持续改善工程实施状态可控、向好。

交付质量高颜值则是强调工程效果精彩呈现与观感细节完美处理，给予客户尖叫的视觉冲击和使用体验，追求客户工程维度高满意度，重点发力外立面、屋面、景观、精装修、公共部位及设备设施、地库等几大模块。

金地管理卫生间地面防渗漏工艺工法

2022年是金地管理交付品质年，为此针对所有交付项目开展“品质逐鹿”专项行动，举公司之力强化产品细节打磨，着力创造精品工程。

5）文化引领

随着公司代建业务的快速发展，管理规模越来越大，项目数量越来越多，对工程管理要求越来越高，迫切需要加强工程文化建设，提升工程软实力。

因为强大的工程文化不仅有助于建一流精品工程，外树形象、内炼素质，还能提高工程系统整体管理水平，促进管理理念的更新，实现管理效能最大化。

金地管理深知文化对于工程系统组织能力建设与团队管理的重要性作用，近三年一直在大力推动工程文化建设，力求在理念引领、精神激励、规范行为、形象塑造上独树一帜，增强广大工程团队的凝聚力与归属感，营造团队协作、和谐共生、上下同欲的工程氛围。

2020年，首提工程师文化，号召全体工程人践行“服务为纲、专业为本、令行禁止、使命必达”行动纲领，强化服务意识、专业力与执行力建设；

2021年，首届工程师文化月，提出“用心 用力”开展工程工作，并推出“工程师特质321”模型及金地管理工程师宣言；

今年以来，围绕“强专业”开设了《精益工程课堂》，并和人力行政部组织了《复合人才培养计划》（工程班）系列课程开发与培训，全面系统高强度着力专业能力提升；

此外，还在工程系统陆续开展了诸如：工程高管面对面、安全大使评选、专业知识竞赛、工程文化故事征集、“工程师特质321”和“工程师宣言”上墙等大量的文化活动，大大增强了全体工程人的参与感、荣誉感、归属感和文化认同感。

经过三年多的持续探索和不懈努力，金地管理逐步沉淀淬炼了具有代建特色的工程文化——强专业、善管理、重服务，倡导全体工程人努力践行“把每一个项目当做自己的来管”，用心用力开展各项工程管理工作，力争实现“每管必优”，不辜负每一份重托。

金地管理正是以“五维一体”的工程管理体系为支撑，与“四化”建造体系相辅相成，从体系端奠定整体建造水平，从管理端突破工程品质上线，双管齐下，确保了工程品质的完美呈现。

综上所述，四化驱动精益建造和五维一体精细管理，就是金地管理公司推行工程管控并呈现高品质交付的两大法宝。

通过与金地管理的深度交流，涛哥明显感觉到金地管理人的工匠情怀和品质追求，他们一直将“科学筑家 精益建造”作为工程管理核心价值观。

“科学筑家”是金地集团的使命，体现科学和专业的特质，是一种尊重规律的发展思维，也是金地管理人一直以来对产品精雕细琢的工作态度的集中体现。

“精益建造”是金地管理有别于传统地产模式，依托金地代建共赢G体系，精准洞察客户需求、量身定制开发，下沉式精细化管理、用心真诚服务，致力于打造完美工程品质的集中价值体现。

未来金地管理将始终践行“科学筑家 精益建造”的工程管理核心价值观，以“全国性标杆工地观摩”活动为抓手，持续探索建造方式的转型升级。

运用更先进、科学的建造体系，夯实精细管理，推动精益建造，把每一个项目当做自己的来管，全力打造有口皆碑的产品，持续为广大客户创造价值。

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