“常说，看一个城市的发展水平，首先想到的必然是这个城市新建的地标建筑，以及其带来的城市发展趋势，在未来将引领和革新着一座城市的生活方式、品质以及财富风向。每个城市，都有各类高端商办类项目代言，正如国贸CBD之于北京，陆家嘴之于上海，天河CBD之于广州。世界知名企业的总部大楼也开始如雨后春笋般在全球各地“向上生长”，腾讯、平安、华润、苹果、Google、亚马逊、阿里巴巴、新浪、等等......通过专业化规划开发及运营服务，商办类项目所辐射的企业、商家、客户的各项需求得到满足的同时，使这些城市的核心资产也得到持续增值。”

近一年以来，金地管理依托于金地集团领先的商办开发实力，成功中标了深圳湾超级总部基地C塔项目全过程工程咨询服务、广州金融城起步区（广州金融城新华保险大厦）、深圳前海（深圳前海金融总部大厦、深圳前海新华保险大厦）和上海（青浦新城商业综合体）等6大地标级商办项目的代建服务，分布在三大一线城市。

效果图

在地标项目获取的背后，离不开专业的设计管理能力支撑，可以说设计专业作为链接商办开发运营上下游的枢纽，承载着将业主诉求、市场需求转化成优质的商办产品，帮助后端使用及运营价值实现的使命。

在商办项目获取阶段，需要设计站在更宏观的维度，对业主需求和市场导向作出综合判断，提供有针对性的设计策划；在开发过程中，应兼具未来视角，清晰判断方案所能带来的运营价值点。

根据当下国内经济发展形势，一二线城市商办代建很有市场前景，企业想为办公总部找个合适的代建方应该不会太难，但事实并非如此，核心在于商办代建，需要更加复合的综合能力，需要有足够的项目经验积累，才能做到“前期有预判，遇事有方案”，这也是大多专注住宅开发企业难以跨越的门槛！

系统性强、复杂度高

商办项目往往功能复合，在一栋建筑中需要承载多种不同业态，对设计的系统性要求高，专业性更强。

设计单位/顾问多，接口复杂

商办项目涉及的设计单位和顾问数量多达二十多家，需要同步推进工作，对于设计管理的接口关系处理、设计内容交圈的要求非常高，对设计管理及方案设计的挑战更大。

沟通对专业要求更高

商办代建项目的委托方大多不属于地产行业，如何更准确捕捉业主诉求，做好分析和论证？需要设计对专业知识化繁为简，用浅显易懂的方式传递给委托方。

定制化非标产品

商办代建项目有着更强的定制属性，特别是总部型写字楼项目，需要结合业主企业性质，设计符合其行业需求又拥有个性化的产品，需要更多的时间和精力去做好产品。

所以说 “商办代建难，做商办代建的设计更难”。业内颇获口碑的河源深河金地创谷、上海青浦新城商业综合体、深圳深信服科技大厦等项目，皆出自金地管理之手。

那金地管理是如何做到业界领先？

——唯有掌握硬核专业实力及服务意识，才能在商办代建领域有所成。

金地集团在北京、上海、深圳、南京等20多个一二线城市运营和在建商办类项目达50余个，物业形态覆盖超甲级写字楼、大型Mall、星级酒店等，总建筑面积逾300万平方米。

基于金地集团多年商办开发及运营经验。金地管理公司总结整理出适合代建项目的商办设计管理手册、写字楼成本白皮书等众多商办标准化成果，为优质的商办项目代建服务提供专业技术支持，形成行业竞争优势。

金地管理针对代建商办项目更高的定制化需求，以模块化的思路进行了商办写字楼设计体系研究，并形成了菜单式的设计导则。该导则分为了两大模块: “案例篇”、“技术篇”，是经过实践论证的设计标准，是最有利于委托方制定项目需求，规避设计缺陷的有效工具。

◎金地管理产品体系导则两大板块

“案例篇”通过各类型项目案例分析，数据解读可以为委托方提供一份更加直观的《项目服务建议书》，通过案例沟通能够更有效的形成共识。

◎ 金地管理商办项目设计导则-案例卡

“技术篇”根据行业标准及项目经验，制定项目等级。根据分级制定各类功能指标，配置标准，控制性经济指标等技术标准。

◎ 金地管理商办类项目配置标准清单

如导则中的《核心筒设计技术指引》，有效控制核心筒面积提升项目使用率，优化电梯使用效率，降低等候时间，控制电梯数量，降低项目成本。

◎ 金地管理核心筒设计技术指引示意图

而后，金地管理设计团队将根据委托方诉求，整合“案例篇”、“技术篇”各模块内容，形成针对该项目的《项目服务建议书》，包括整体形象分析、功能定位分析、项目设计分析、项目设计参数及具体案例分析，更有利于与委托方进行深度交流，在方案设计启动之前会再次的同委托方共同编制设计需求表，更加清晰准确的表达出项目需求，有助于设计单位开展后续设计工作。

◎ 金地管理商办项目设计需求表

另外，要做好商办项目只有技术积累还是远远不够的，金地管理公司依托于金地集团多年商办项目管理经验，总结出符合代建项目的设计管理体系，更加贴近委托方需求，更加有效的整合设计资源。

◎ 金地管理商办项目设计管理体系

当城市急速发展更新迭代，办公场所的每次变化，都代表着人类工作形态的新一次探索和转变。随着新生（互联网、科技制造等）行业的崛起，打破传统局限，结合传统元素营造多维度的空间体验，显得十分重要。由于办公使用客群的不同（租赁型、总部型）、需求存在较大差异，所以建筑设计也有不同的偏重。

办公室是工作中不可或缺的生产力要素，优秀的租赁类商办项目匹配市场定位的档次定位、同等档次标准下更高的使用率、便捷完善的服务配套、优质的物业管理服务等等。

因此租赁办公项目的代建方，更多考虑的是空间的使用率、层高优化、空调电梯使用效率等多维体系。

01净高优化，提升用户体验感及租金水平

从前端设计到后端施工，通过对机电管线进行系统性优化排布，将机电管线所占用的空间做到最集约，释放出更多的层高空间以提高办公舒适度。

如金地管理代建的广州新华保险大厦项目：

原方案净高为2.5米（乙级办公标准），后经多轮优化，在标准层结构层高不变的情况下，净高提升至2.75米，达到甲级办公标准，地下电梯厅净高由2.2米提升至2.7米，体现出金地管理专家全专业的统筹能力和系统解决问题的能力，使办公楼的整体租金水平提高至少10%；

凭借多年开发经验，对社区配套的交付标准进行全面优化，保证政府满意的前提下，节约直接成本近600万；面对复杂的地质情况，结构专家有效处理局部超挖处理和桩基选型难题，节约工期20天（仅节约利息价值至少500万）、筏板和锚杆的直接施工成本节约近150万。

◎ 优化示意图

02空间优化，合理分配提升空间使用率

就商办项目而言，使用率并没有很严格的行业标准，它受到建筑轮廓、平面大小、建筑高度、档次定位（档次定位越高，辅助空间的舒适度要求也相应提高，所占用的面积也更多）等多方面综合影响。

而对于使用率的优化，则是在做好各方面需求平衡基础上，尽可能去对资源进行合理分配，并将核心筒、疏散空间、设备房等空间做到更集约。给业主方和租赁方带来的最直接的好处当然就是同等租赁面积下，能获得更多的实际使用面积。

当前的商务建筑，已不仅仅是对办公需求单一功能的满足，而是要能为商务精英提供一处实现社会价值的舒适商务平台，更是为企业的发展升级呈现一张闪亮的商务名片。那么一座优质的总办写字楼需要具备什么条件？

总部型写字楼定制属性更强，往往更需要体现其行业特点，它是企业对外的名片，如何彰显自身的品牌价值是其核心诉求。

01技术支撑，机电核心系统定制打造

如金地管理代建的深圳深信服项目，在项目打造初始，结合“网络科技公司”的工作作息情况，金地管理针对建筑节能，进行人性化的机电系统选择。在机电系统实用性及美观性方面，结合业主方需求，在未设置架空地板的情况下，能够协同室内设计单位、机电设计需求符合规范、使用需求及美观的设计方案，最终采取天花布线结合竖向装饰构件下引的方式，保证装饰效果又不影响布线工艺，从而满足委托方需求。

02公共区域，提供企业交互空间

深圳深信服项目在项目垂直方向上对功能进行了合理分区。将人流量大、开放性强的功能置于建筑的裙楼部分，并结合对话、绿色、灵活三大特点，依据客户对办公研发空间的使用需求，采用二至三层一个组团的形式，在东侧设置共享空间，为人们提供前瞻设计、设施齐备、运营成熟的空间。

◎ 优化示意图

金地管理打造的深信服总部大楼，以一座单体建筑构建了一系列城市生活体验，带来传统典型办公空间局限下，创造新型办公空间——既可让人们放松片刻，又不时充满惊喜。

当下商办客群需求愈发多样，如何将各类业态更好地糅合起来，成为一项新的挑战。我们认为以人为本，塑造多层次、自然、交互的公共空间，可更好地贴合多样性的功能需求。

基于此项思考，金地管理在青浦项目实践中提出了一种新的空间策略 ——“汉堡包” 结构，让常规的、完整的复合型业态包裹核心公共空间，通过强化核心空间的多层级渗透、功能互动、流线交融及对多元文化的迎合等特质，融合多样性的生活需求。

◎ 上海市青浦区夏阳街道项目 - 从北向南鸟瞰全时开放商业

01依托城市空间的24小时开放商业

多样性需求的融合映射到开放公共空间中。青浦项目以南北地块间的河流为基础，打造贯通南北、向河开放的全时商业空间轴线。多层级开放露台作为城市空间的延续，营造极具社区场所感的互动氛围。

02主题灵活的多重店格

年轻消费群体的消费活力来自泛文化融合产生的新冲动，丰富的公共空间交互融合了市井文化、社区文化及艺术文化， 为商业空间的主题转换创设了条件。店面在保有自身业态的同时，被赋予了多样的店格，能始终保持对新潮文化的敏感性。

◎ 上海市青浦区夏阳街道项目 - 主题灵活的多重店格

03多重叙事的双环动线

24小时开放商业与城市空间相互渗透，提升了社群活动和消费活动的互动性，构建起外部社群动线。红色大阶梯被植入休闲功能，彰显个性差异的同时，也创造了戏剧化的社群场所。潮文化聚集的室内业态与古典的商业内街自然过渡， 形成梦幻般的内部漫游动线。

◎ 上海市青浦区夏阳街道项目 - 双环动线

相较于住宅代建项目，商办代建领域对供应商资源能力要求更高，比如，在住宅设计阶段，可能1-2家设计单位就能简单做好，但在商办综合体项目，往往需要20多家顾问设计公司，需要结构顾问、机电顾问、幕墙顾问、商业策划公司、商业平面设计公司、酒店顾问公司、写字楼策划定位公司、文化定位公司等。

金地管理拥有强大的全链条供应商资源，可以较好的满足委托方及市场需求，促使项目高品质高效率的落地。这些很多都是需要国际专业化的公司，在与金地的过往合作过程中，形成默契，快速了解需求，有效节省沟通时间，最终能够显著加快项目推进进程。

◎ 金地管理商办领域供应商展示

金地管理依托金地集团在全球的商办经验及体系沉淀，通过精细的模块管理为委托方创造溢价，确保项目顺利、安全落地。同时，针对商办代建特色及委托方需求，精心打造了专注服务于商办开发业务板块的专家团队，为委托方提供专业服务，打造符合市场的高品质产品，打造兼顾美学与实用性的商办建筑。