为进一步集结行业智慧、凝聚行业力量，助力行业高质量发展，广东省房地产业协会于11月29日在潮州市以“集结号”为主题举办了“2024年度会员大会暨第二届美好生活全产业创新大会”。金地管理总经理蔡戈鸣先生受邀出席本次大会，并在“全产业创新案例秀”环节作《房地产代建的轻资产运营实践分享》主题演讲。

◎大会现场图

会上，蔡总围绕房地产代建的轻资产运营实践展开了分享。他首先介绍了房地产轻资产运营的国际经验，随后回顾了中国房地产代建的发展历程，最后分享了金地管理在轻资产代建的实践经验。

◎蔡总现场演讲图

蔡总以日本和美国为例，分享了国际市场在轻资产运营方面的成功经验。他介绍道，两国都经历了房地产市场的周期性波动，期间投资规模大幅下降。在调整期，日本房企大力发展了租赁、资管、物管、代建等轻资产模式，实现了业务结构的优化与升级。目前，多家日本知名房企的物业销售占比不超过30%，这种均衡的收入结构不仅为企业带来了稳定的现金流，还有效降低了市场波动对企业收入的冲击。

◎国际房地产市场变化与日本房企的轻资产模式

美国房地产市场规模庞大且规范化程度较高，大部分专业地产领域均由房地产信托企业主导，专业型公司更受资本的青睐，因此轻重业务分离更为明显。此外，美国的商业开发以项目融资方式为主，通常采用“小股”或“代建”的轻资产模式，例如：铁狮门集团通过旗下管理公司以小股参与基金投资架构，实现了基金收益、小股收益以及代建收益的多元化收益模式。这种方式不仅拓宽了收益来源，也在风险和回报之间取得了平衡。

中国房地产代建也有着独特的发展历程。蔡总指出，国内代建行业的发展可以划分为三个阶段：探索期（1993年-2010 年）：此时代建制度初创，以政府代建为主；起步期（2010年-2021年）：商业代建逐渐兴起，少数房企开始战略布局代建业务；发展期（2021年至今）：轻资产联盟成立，行业深度调整，大量房企涌入轻资产赛道；近年来，代建行业规模持续增长，2024年新签约管理面积预计达 1.4 亿平米，住宅类占比超过7成。

◎国内代建发展阶段与历年代建规模及业态构成

尽管过去三年地产行业规模急剧下滑，但代建规模却逆势增长。蔡总指出，这主要得益于代建渗透率的快速提升；随着入局企业的持续增加，市场教育程度的不断提高，叠加新的代建机遇出现，参考发达国家代建渗透率20%~30%的水平，国内代建渗透率还有较大上升空间。

◎代建规模与渗透率关系及国内代建渗透率变化趋势

在回顾了国内外轻资产发展后，蔡总详细介绍了金地管理的发展历程、规模布局、业务模式以及所获行业荣誉，并展示了金地管理在全国范围内涵盖住宅、商办及产业园、政府公建等多种业态的代建项目实例。

◎金地管理的发展历程及其部分代表案例展示

蔡总指出，不同类型的委托方对代建价值的需求既有共性之处，也存在一定差异，基于多年的代建经验，他通过“四个心”总结道，国企要的是安心，中小房企缺的是信心，资本求的是放心，商办产业方图的是省心。对于委托方和代建方之间的关系以及代建方需要具备的能力，蔡总形象地比喻道，委托方是东家，代建方则是做掌柜的，掌柜的要具备“代建三力”，其中，产品力好比是对掌柜的手艺和品位的要求，做项目的出品要好；经营力则要求做掌柜的得有好的财商和各种资源，来保障生意兴隆；服务力考验的则是掌柜的操守正不正，懂不懂得与东家相处的规矩。

◎委托方类型诉求、“掌柜身份”’与“代建三力”

◎金地管理“代建三力”建设与成果展示

此外，蔡总表示，代建工作做得好不好，最终应该由委托方来评判。有三个指标可以检验代建企业的经营管理成效，分别是：委托方满意度、可复订机会成功率和在管项目解约率。当代建价值得到委托方认可时，这三个指标将呈现“两高一低”的特征。

◎代建企业经营管理成效的三大检验指标

最后，蔡总借用麦当劳创始人克劳克的名言与大家共勉，并引申出对代建之美的看法。他表示，代建可以通过帮助委托方降低建造成本、管理成本和交易成本，提升产品品质、开发效率和投资收益，进而推动房地产行业提升土地资源开发价值和不动产建设管理效率，这既是代建之美，也是金地管理一直在努力的方向。

◎代建之美与金地管理的努力方向

“开发要效益，代建找金地”，金地管理将继续坚守价值代建之道，以“成就管理者，创造管理价值”为使命，不断优化代建价值解决方案，通过专业服务实现多方共赢，为行业的持续健康发展做出积极贡献。