这几年，中国的房地产进入了新时代。有人说是下半场，有人说是白银时代，有人说是夕阳，有人说是存量市场，还有很多其它的说法，总之，这是一个和过去十年、二十年截然不同的市场环境。

一方面，行业的天花板眼看逼近了。2018年，全国商品房销售额15万亿，2019年在市场总体情况不太好的情况下，顽强冲到了约16万亿。2020年年初时，大家在讨论16万亿是否就是行业的天花板。

淘哥认为，不管16万亿的规模未来是否能突破，再向上的空间确实不大了，行业总量天花板近了。

另一个方面，中国城镇化率已经达到约60%，如果按照70%的目标计算，城镇化红利仅剩下10%左右的空间。过去五年，中国城镇化率提升的速度大约是0.8-1.2%每年，这意味着城镇化的总量红利，可能也就是剩下10年时间，大概在2030年左右，中国城镇化率就会达到70%。

淘哥认为，这意味着，房地产将由增量市场，变成存量市场。这也意味着，过去房企突飞猛进的住宅规模迅猛发展，高周转、高杠杆、高增长的模式不可持续。

不得不提的是，这种模式在过去十年，取得了巨大的红利。2010年时，中国房企第一名的销售额刚刚过千亿，2014年时，销售额突破2000亿，2017年首次突破5000亿。2019年，已经接近8000亿（大概7700亿），2019年年销售额超过1000亿的房企有34家，超过2000亿的15家，前四名都突破了5000亿！

这在淘哥看来，回头一看，这真是一个恐怖的增长速度，放在10年前是完全不敢想象的。但是，接下来，企业规模的这种高速增长也很难再持续了。据淘哥观察，进入2020年，碧桂园、恒大等龙头房企实质上已经在降速。

与此同时，房地产发展的政策环境也不一样了。“房住不炒”是新时代的大背景，“稳”字当头，因城施策。土地竞价、住宅限价，还有限购、限贷、限售等政策环境下，利润空间也在收窄，成本控制越来越重要。

其它还有老龄化社会的临近，都市圈和城市群的建设等等......

面对这样一个时代大背景，中国的TOP房企们，集体谋求转型，试图寻找新的蓝海。产业地产、商业地产、养老地产、物业管理、物流仓储、长租公寓、联合办公、文旅地产、教育地产、互联网家装、特色小镇、金融资产管理，城市运营，甚至新能源汽车、纯净水、养猪、足球、农业、影视、手游......各种多元化的方向都在尝试。

二三十年前的房企，从多元化做减法，聚焦住宅专业化，现在的房企，又开始多元化布局，历史似乎饶了一圈又回来了。淘哥认为，这一切都是为了发展，早期的住宅专业化是为了集中力量抓住住宅爆发的黄金岁月，如今的多元化，则代表着房企面对房地产新时代，迫切希望打开企业新的增长空间的努力。

在淘哥看来，各种跨界多元的尝试、试探都可以理解。但是，房企未来转型的关键方向，还是应该放在与地产业务、城市发展强相关的产业上，这才是老本行，才有资源、人才、经验等传统优势。

这里面，其实有一个方向值得大家密切关注——代建业务。

一些传统的龙头房企，已经悄悄在这个领域走在了前面。比如说深圳人非常熟悉的金地集团，在以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼的“一体两翼”复合型发展战略下，在代建业务领域也取得了一系列的突破！

5月25日，金地集团开发管理公司两周年庆典隆重举行，不知不觉，金地管理2周岁了。

2020年5月25日，金地管理在深员工参加两周年庆典

金地管理全称“金地集团开发管理公司”，是金地集团（600383.SH）旗下独立经营代建业务的子公司，总部设在深圳，专注于为全国范围客户提供全过程房地产开发管理服务。

两年间，金地管理精耕代建业务，已经将业务拓展至全国，截至2020年5月，金地集团代建业务已覆盖全国20余座城市，开发项目超40个，累计开发管理面积近800万平米。

据悉，2020年，金地管理将进一步做大业务规模，年度销售额也计划冲刺100亿，进入规模、业绩和盈利“大提速”的新台阶。

01.“理科生”金地，闯入“万亿”级蓝海

2年时间，逆袭为代建领域优等生

提起金地，深圳人很熟悉，这个从深圳走向全国的著名房企，身上带了很多特区奋斗拼搏的气质。1988年，金地注册成立于深圳，1994年，金地集团第一个住宅小区"金地花园"推向市场，随后迅速走向全国，成为全国最著名的房地产开发企业之一。由于金地的精细化管理、标准化运作等，“科学筑家”的理科生理念，被业内公认为：文科万科、理科金地、工科中海。

2018年，金地30周年

然而近几年，金地在总部深圳，面世的楼盘已经不多，这也跟深圳拿地成本越来越高有关系：伴随着深圳的土地资源极度稀缺，每次拍地都能吸引众多企业争抢，这也带来了土地开发成本的快速上升，导致深圳拿新地块开发房地产，利润越来越薄，堪称红海。

而精于控制成本和负债，以精细化管理和标准化运作的金地，没有选择杀入这场抢夺土地的军备竞赛，而是在精耕细作一、二线城市基础上，发挥自身优势，开辟了另一个战场——地产代建。

地产代建，其实是地产行业的专业化大分工的产物。伴随着房地产行业的发展，整个地产的投资、开发、建造、营运、服务有了大量专业化细分和分工。

地产代建，是个蓝海 ！分析人士称，地产代建未来是个“万亿级”市场。

但面对这个不可小觑的市场，不是所有开发商都有能力做“代建”。

截止目前，百强房企大概有20多家进军“代建”，典型的如绿城、金地、万科、中海、保利、建业、旭辉、朗诗、当代、滨江等，放眼望去，都是清一色的规模房企或产品有独特竞争力的房企。

金地，很早就在项目开发和管理标准化上精耕细作，因此在代建领域，金地尝试得很早。2006年，金地就开启了首个由政府委托的代建项目——福田科技广场，这标志着金地首次进入代建领域。

金地首个政府代建项目——福田科技广场

随后，2010年开启代建的全国化扩张……算下来，金地做代建，在国内其实是先行者。

但在最近2年，金地的代建业务，进入公司化“大提速”的新阶段。

2018年，金地成立代建公司；

2019年，“金地代建”更名为“金地管理”，并荣膺“代建运营优秀企业前五强”、“中国房地产代建领先品牌”等殊荣；

2020年，金地管理年度销售额计划冲刺100亿，同时新增项目签约额规模与2019年相比，预期增长30％。

5月25日，金地管理正式成立2周年了，尽管成立时间短，金地迅速逆袭为代建领域的优等生！

金地集团副总裁兼金地管理公司董事长郝一斌在两周年庆典视频连线致辞

金地管理总经理蔡戈鸣在两周年庆典致辞

金地管理依托金地集团全国化布局以及丰富的开发经验，迅速布局全国，并开拓了国际代建市场。并且，2年间，金地管理在四大基础合作模式：项目咨询顾问、开发管理、配资代建、政府代建，做到了全覆盖！

2020年，面对突如其来的疫情影响，金地管理全体员工守望相助、共克时艰，确保各项工作井然有序、安全顺利开展。开年至今，金地管理连续获得 “2020中国房地产代建运营优秀企业TOP3”和“中国房地产代建管理卓越榜TOP4”两项荣誉，并先后获取了大连金地湾和府、温州瑞安南滨江项目、深圳福田“上步中学、竹香学校、下沙小学”项目、廊坊金地宸熙园及东莞包括“万江中学、常平中学”8所学校项目等，实现了“开门红”的好业绩。

截至2020年5月，公司累计开发管理面积近800万平米，住宅项目累计货值超过630亿，开发项目超40个，覆盖全国20余座城市，涵盖商品住宅、政府公建、办公、产业园、商用等多种物业类型。

这其中，很多项目成为了当地的标杆项目。

02.代建项目也能做成标杆

覆盖住宅、总部大楼等

众所周知，金地集团在地产领域已经深耕了32年！2019年全年销售金额达到2106亿元，同比增长29.7%，布局七大区域六十余座城市，地产开发实力非常强大。

金地管理秉承金地集团32年的开发经验，享有金地集团七大区域六十余座城市的开发资源，包括更敏锐的市场洞察，更科学的开发体系，更优质的客户服务水平等，相比于其他竞争者，在代建业务上占有巨大优势。

金地管理公司的人才经过2年磨砺，现均具备丰富的地产开发及代建的经验，具备打造标杆作品的实力。

金地管理铸力计划培训

正是依托金地集团的开发优势与标准化体系，金地管理迅速在全国代建行业扎稳脚步，打造了多个区域标杆项目。

金地管理探索并创新项目设计。通过设计优化，比如，减少窗墙比及楼顶玻璃幕墙面积，有效降低成本，同时还在营销增值上做了优化：在智能化、物业服务等方面结合项目条件进行相应包装，形成项目全面的对外价值体系输出，打造产品差异性促成产品溢价。

项目空间布局将公园的概念“引入”社区，将邻里的主要活动场地集中在社区内部，巧妙的将10大生活系统、16大主题卫星会所，融合至项目建筑设计及园林景观，为业主打造全维健康家。

在价格高出竞品10%的情况下，提前一年清盘，全年销售套数取得洞头区销冠，温州市第二的好成绩，成为温州市场的网红代表盘。

温州市2019年度成交套数排行榜

排名 项目名称 区域 成交套数

1 天铂 经开区 1830

2 翡丽云邸 经开区 1580

3 鹿岛万象天地 鹿城区 1498

4 瓯江国际新城 洞头区 1311

5 金茂悦 瑞安市 1189

6 华鸿中央城 龙港市 1180

7 宝龙广场 龙湾区 1146

8 阿尔勒 鹿城区 1100

9 愉景公馆 瓯海区 1080

温州市2019年度成交套数排行榜

数据来源：温州市房管网

此外，金地在惠州、沈阳、大连、成都等多地代建的商品住宅，在金地标准化开发与营销管理模式下，都取得了非常好的销售业绩。

政府及公建标杆

深圳龙悦居保障房项目

深圳龙悦居作为始建时深圳最大的保障性住房项目，自2010年开工以来便受到高度的关注。项目坐落于龙华新区，总占地面积约17.6万平方米。北邻深圳北站，距梅林关约3公里，离深圳市中心9.3公里，是深圳市2010年开工建设的“十大民生工程”之一。

2010年，金地集团参与了深圳首个大型保障房项目“龙悦居”的代建管理，并高质量完成了任务。此后，龙悦居保障房项目收获众多奖项，其中不乏保障性住房竞赛一等奖（2011年）、国家康居示范工程，以及国内土木工程的最高奖项——“詹天佑”奖。

凭借金地在龙悦居项目中高品质、高标准和高效率的代建服务输出，随后，金地陆续承接了深圳坪山国际网球中心、深圳海心学校、河源深河金地创谷等政府及公建代建合作项目。同时还将这种合作迅速推广到了杭州、温州等城市。

其中，金地管理代建的“杭州萧山安置房项目”被誉为杭州最美保障房。这也是对金地管理代建水平的最高赞赏。

总部办公标杆

深圳深信服科技大厦

企业总部是一个企业品牌形象的直观展示，每一栋新屹立起的总部大楼，都会成为企业的名片，都用自己的身姿在诉说着品牌故事。
所以对每个企业来说，在建造自己的企业总部的时候，总是带着特别大的责任与期许，希望若干年后，总部大楼的落成效果是完美的、高品质的、代表企业形象的。但怎样才能把自己的总部大厦建好，这又是企业面临的一个难题。

写字楼开发建设，从前期的需求调研、功能策划到设计阶段的设计管控，将平面、空间、立面、室内、景观、结构、智能化系统、机电系统、空调系统、照明系统、电梯系统等等一系列设计专项进行统筹，再到施工阶段的建造落地、保证写字楼的建筑质量，最后到使用期间的运营维护、确保使用舒适节能，这是一个专业性极强、复杂度极高的工程。

因此，很多企业会把企业总部大楼交给开发经验丰富的企业代建。

深信服科技大厦 效果图

比如深圳著名的高科技服务企业——深信服科技股份有限公司，就非常放心的把总部办公大楼建设任务交给了金地管理。

项目位于深圳市南山区留仙洞总部基地，总用地面积约6000平方米，总建筑面积约7.1万平方米，建筑高119.4 米，将作为深信服科技股份有限公司的总部办公基地。

金地采取量身定制的模式，将项目打造成为集行政办公、研究开发、数据中心机房、商业配套服务于一体，具备科技智能、绿色节能、简约舒适等特点的高品质甲级写字楼。

03.2020，年度销售额冲刺100亿

新起点，金地管理稳步前行

依托金地集团卓越的品牌影响力和强大的专业资源优势，金地管理公司在短短两年间，积极在全国范围内深耕广拓，谋篇落子，稳步提升公司在代建领域的市场规模和影响力。

自成立以来，金地管理已经将业务拓展至全国，于温州、深圳、东莞、北海、杭州、沈阳、石家庄、上海、晋中、西安、平潭、大连、常熟、三河、成都等城市均有落子。

凭借不断积累的代建实力和品牌价值，金地管理虽然成立2周年，但已经取得累累硕果。

金地管理2020年获得“2020中国房地产代建运营优秀企业TOP3”、“中国房地产代建管理卓越榜TOP4”等多项荣誉，成功入选深圳市盐田区政府代建单位预选库、东莞市财政投资建设项目代建单位预选库、深圳市福田区房企类代建单位预选承包商库。

2020中国房地产代建运营优秀企业TOP3

中国房地产代建管理卓越榜TOP4

截至2020年5月，金地集团代建业务已覆盖全国20余座城市，开发项目超40个，累计开发管理面积近800万平米，住宅项目累计货值超过630亿，其中拥有在管项目达33个，包含1个顾问咨询、2个商务办公、17个政府代建和13个商住销售项目。

完成了东南、华南、华中、东北、华北、华东、西部全国七大区域的战略性布局，实现了与金地集团全国七大区域业务发展的同步，其中在东南及华南区域多元深耕，目前已落地5大产品类型22个项目，包括政府安置房、销售商品房、学校、场馆、总部大厦等。

金地管理2020全国业务版图

2020年，金地管理将进一步做大业务规模，新增项目计划签约额规模同比2019年增长30％，同时年度销售额也计划冲刺100亿，进入规模、业绩和盈利“大提速”的新台阶。接下来，金地管理将持续描绘金地壮阔的代建蓝图，坚持深耕广拓，做大做强代建业务。

金地集团董事长凌克对金地管理公司发展寄予厚望，提出：希望金地管理公司成为“一个有独特竞争力、长久生命力、在行业领先的公司”的发展目标。过去两年时间里，金地管理结合过往的业务经验，不断总结客户需求，积极探索符合代建属性、具有金地特色的代建发展之路。

基于对传统地产行业和代建行业的总结、对市场先进经验的汲取和对客户需求的敏锐洞察，在经过对公司制度、流程、专业、服务等一系列体系化探索和梳理后，金地管理总结提炼出了一套具有自身特色，在代建行业领先的管理模式——代建共赢G体系。

“G”既是金地（Gemdale）的首字母，寓意“金地特色”，也同时代表着金地管理所追求的“多方共赢”（Gather）、“品质坚守”（Great）。

步入企业发展关键性的第三年，金地管理将紧抓机遇，步履鲜明、稳健前行，始终践行“用心?诚信?追求共赢”的核心价值观，以“规范管理、真诚服务、呵护品牌、精益经营”为行为准则，以“成就管理者，创造管理价值”为使命，积极为委托方创造价值，致力于成为“备受信赖的不动产开发管理者”。

未来，相信金地管理在代建领域会继续给我们呈现更多精彩！