随着商办代建市场的发展，委托方对代建企业的多元管理能力和定制化服务能力要求越来越高。金地管理凭借商办领域的卓著实力，持续提升市场拓展能力，仅在半年时间内，一举摘获商办代建十大项目，城市覆盖深圳、武汉、杭州等一线城市，业态涵盖TOD综合体、自用总部大厦、数字科创产业园等多元业态。
经过长期发展，金地管理商办代建规模约占总业务版图的15%，始终保持在商住、商办、政府代建领域多元发展，综合实力稳居行业TOP3。
◎金地管理2024年上半年获取商办代建项目（部分）
令人瞩目的是，金地管理在观点指数研究院发布的“卓越指数·2024房地产卓越表现”榜单中，荣获“2024商办代建管理卓越表现”TOP1。一张张获取合作的喜报和行业荣誉的背后，是委托方及市场对金地管理的信赖与认可。◎金地管理荣获“2024商办代建管理卓越表现”TOP1
正所谓厚积薄发，金地管理在商办代建之所以取得亮眼成绩，背后是专业实力与服务质量的支撑，这并非一蹴而就的。金地诞生之初，便具备商办产业基因，而后持续沉淀发展，已布局北京、深圳、上海、广州、西安、杭州等核心一二线城市，累积40余个产业园项目、50余栋写字楼的开发运营，同期代建开发商办项目近40个。
回溯金地的代建原点正是从2006年深圳的福田科技广场（现名深圳国际创新中心）开始，这也是首个商办项目代建模式的先行标杆，优质的商办基因，是金地管理在商办代建领域一路“过关斩将”，取得“亮眼”成绩的坚实基底。◎金地首个代建项目——福田科技广场（现名深圳国际创新中心）
◎金地管理部分商办代建项目
众所周知，商办代建“更难做”，因其多功能、长周期、高复杂性而极具挑战。商办业态涵盖租赁型写字楼、总部办公楼、科创产业办公等多种类型，经营目标各异，且所需的专业技术要求和风险管理难度更高，需投入更多专业精力和人才团队，代建企业实现营收平衡或者盈利则更难。此外，大多委托方并非来自房地产行业，更需要与委托方保持高频互动，管理颗粒度则更细。针对商办代建不同业态和重难点问题，金地管理依托丰富的商办项目管理经验，总结出适合代建项目的商办代建体系化成果，建立适配性的人才体系，并提供多元业态的定制化开发管理解决方案，涵盖项目管理咨询和项目管理服务两个阶段。其中，项目管理服务阶段包含“项目代建（PMC加强版）、项目管理承包（PMC）、项目管理（PM）、顾问咨询（PM）”等服务模式，助力委托方实现资产价值最大化。
◎国际工程全生命周期
项目管理咨询涵盖了开发咨询和管理咨询，启动项目前期，不仅要了解开发建设全流程，更需要了解项目管理的要点，而部分委托方较为关注开发咨询，容易忽略管理咨询的重要性。
项目管理咨询犹如“问病寻诊”，首先得有诊断，其次才有处方，本末不能倒置，只有路选对了，项目开发建设才不会走弯路。
实际中，大多委托方起初需求并不清晰，以为只需要项目管理（PM）服务，后来在项目实施过程中发现，委托方更需要全过程项目代建（PMC加强版）或者项目管理承包（PMC）服务；然而，市场上以低价中标的项目管理方，大多受限于自身能力，无法为委托方提供这些服务，导致其服务范围和质量大打折扣。
金地管理经过多年积累，根据市场需求建立项目管理咨询服务体系，是市场上少数具备承接项目管理咨询服务的专业代建企业，且区别于仅有政府类代建经验的企业，更具备市场化的项目管理服务能力和优势。
实践发现，项目管理咨询服务往往需要长达6-12个月，帮助委托方全方面了解项目管理，系统性梳理项目管理诉求和重难点问题，通过同类项目调研对标，为委托方匹配适合的管理模式，筛选具有优势的管理方名单等。
“处方”开对了，项目推进才能更顺畅，实现更好的资产价值增值和经营目标。经过项目管理咨询的专业诊断，进入到具体的项目管理服务阶段，该阶段核心在于根据委托方需求，采用适配的管理服务模式，为委托方提供投资、配置分析、设计管理、专业技术支持等全链条管理服务。
商办代建委托方大多不属于房地产行业，缺乏完整的开发管理团队。为满足项目需求，委托方更需要覆盖全过程开发链条的专业能力及团队，确保实现项目进度、质量、成本等目标。金地管理凭借全周期开发管理经验，以及过硬的项目管理能力和专业技术能力，为委托方提供“交钥匙”代建服务，包含组织负责招采管理，为项目工期、成本、质量兜底，让委托方省心、省力、省时。在上半年获取的十大项目中，东莞松山湖科学城智慧城一期、二期项目，广东地理科技创新中心，武汉江夏城市客厅项目就是采用全过程的代建服务模式。金地管理充分站在委托方的角度，发挥设计、成本招采、现场管理、报建管理等专业优势，缩短前期工作周期，达到整体工期可控、设计方案优秀、成本分配合理、现场质量过硬的目标。
◎广东地理科技中心项目效果图
在项目开发过程中，部分委托方希望可以掌握招采决策权，而代建方则负责选择供应商、组织方案施工图设计、成本招采和工程施工等全过程管理服务，并对工期、质量等风险负责。针对此类需求，金地管理可提供项目管理承包服务，充分发挥多专业管控优势，链接商办开发运营上下游资源，保障项目前期规划、方案设计、施工图设计、施工现场配合以及后期运营质量，将委托方的期望与市场需求转化为高品质商办产品。在上半年获取的深圳罗湖联合大厦项目、杭州萧山云集总部、圣都家装总部大楼采用的就是项目管理承包服务模式，金地管理凭借丰富的项目实操经验，依托高质量服务和专家技术支持，对设计方案、建造标准、目标成本、工程进度进行专业管控，推动项目顺利开展。
◎深圳罗湖联合大厦项目效果图
◎杭州萧山云集总部项目架空层效果图
在项目选择合作模式时，部分委托方倾向于自建团队以紧握决策权，尤其在招采等关键环节强力管控。在此类项目的投标阶段，金地管理常与国际咨询机构同场竞技，凭借丰富的复杂商办项目管理经验，上半年一举摘获深圳宝安思摩尔科技大厦等项目，为委托方提供全过程项目管理服务。
金地管理之所以能在激烈竞争中超越国际咨询机构等竞争对手，究其原因有三个核心优势：其一，金地管理更具有本土综合开发管理经验，兼具经营思维与当地报建资源等优势，更能满足委托方对于投资分析、管理咨询、辅助决策、资源统筹、政府报建等方面的咨询和管理需求。其二，金地管理可以提供从总部到中台服务再到项目一线的“三层级服务”支持，拥有众多国内知名的商办领域专家团队，同时总部各专业条线可至现场指导，形成强大的总部及中台服务支撑，确保项目在成本、进度、效果等方面实现目标。
三是，区别于国内外咨询公司的纯技术经验要求，金地管理对项目管理人员的综合能力要求更高，除了基本的技术能力外，还需要有完整的甲方项目开发经验才能从事对外管理工作，真正做到“甲方思维、乙方心态”。
◎三级管控与二级管控对比示意图
在代建市场中，还有部分委托方自身已具备相对完整的项目管理团队，或已委托项目管理服务，但一定程度上又不能满足专业开发管理要求，需要在项目实施过程中进行专业咨询。金地管理凭借全专业、全链条、全过程专业管理服务能力，为委托方提供多元业态的专业咨询服务。在过往某项目的幕墙专项咨询服务中，虽然项目当时已有幕墙专业设计及施工单位，但面对具体问题时，金地管理在顾问咨询服务上展现了强大优势和服务能力，凭借开发建设的全局观及统筹协调能力，综合工程进度、报建以及室内装修等因素，给出全面的幕墙方案意见，获得委托方高度认可。在上半年获取的无锡数字科创产业园咨询服务中，委托方希望综合平衡各业态配比，保障收益和产业发展，除了考验专业技术能力外，更需要考究过往咨询成果的落地性、属地资源、政府报建等方面。金地管理相较于国内外咨询机构，依托在上海、南京、苏州等片区多个知名产业园开发运营的成熟经验，咨询成果更具有落地性，助力委托方打造涵盖生产型园区、研发型办公、人才公寓的综合型产业园。
◎金地管理商办代建服务模式
未来，核心一二线城市，纯粹住宅的土地越来越稀少，更多以住宅、商办甚至公建类的多业态混合搭配出现，商办代建需求更加强烈，具有多业态代建优势的代建企业也将获得委托方更多青睐。
金地管理基于对市场的深刻洞察和对委托方需求的理解，持续深化代建专业体系，提升多元业态的定制化服务能力，不断深耕，为委托方量身定制城市名片，打造符合市场的高品质产品和兼顾美学与实用性的城市地标，助力委托方项目经营，实现资产价值最大化，赋能城市经济和社会发展的繁荣与进步。
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