4月18日，首届中国房地产代建峰会在深圳隆重召开。本次峰会由中国房地产业协会主办（以下简称中国房协），金地管理、中国房协代建分会承办，广东省房地产行业协会支持，以“携手金地 和合代建”为主题，峰会吸引了来自政府及中国房协领导、标杆代建企业“掌门人”、知名研究机构、金融机构、律师事务所、产业链及供方和众多媒体嘉宾等300余人齐聚一堂，共话代建新质发展之道。金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌先生出席本次峰会，并做《和合代建——探索代建行业底层价值和发展方向》的主题演讲。

◎首届中国房地产代建峰会现场

本次演讲中，郝总首先以国内代建业务发展现状和趋势为切入点，引出代建行业未来增速顶部压力显现的结论；接着，郝总围绕“代建价值”以“房价、地价双曲线模型”重点分享了代建行业发展的底层价值及实现价值创造的路径；最后，通过对海外成熟地产模式的经验借鉴，分析得出代建未来发展的四大方向。

◎金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌先生做主题演讲

代建业务的发展一定程度上体现了房地产行业轻重分离的趋势，郝总首先就房地产及代建业务发展现状做详细分析，随着地产行业的周期性发展，专业化分工凸显，代建以轻资产模式进行管理能力输出，代建行业迎来快速增长机会，渗透率逐年提升。但受限于房地产行业规模整体大幅萎缩，未来代建增速顶部压力显现，行业要获得长足发展必须加强自身价值建设。

◎受限房地产规模萎缩，未来代建增速顶部压力显现

探索代建行业的价值，首先需要了解房地产行业的价值逻辑。房地产的价值分为α（开发管理收益） 和β（投资收益），对于重资产开发商，两者都是能力和价值，相辅相成，多数情况下，β> α。而对于代建这种轻资产而言，我们可以帮助委托方择时获取土地，获得β+α的收益；但多数情况下，是针对委托方已经获取土地情况下的价值创造，即需要实现α——开发管理收益的提升。

郝总指出，代建能力强弱和开发效率高低对利润创造有很大影响。强能力企业创造的利润空间更大，弱能力企业创造的利润空间变小，甚至为负。同时，开发效率的高低，也会对代建企业创造的价值产生影响，开发效率高将拥有更大的市场择时空间，降低相应的开发成本，且能有更多有利销售期的主动选择权，这也意味着开发效率越高，项目经营收益更高，反之则越低。

◎“房价、地价双曲线模型”体现能力强弱对利润创造的影响

依托“房价、地价双曲线模型”的分析，郝总表示：“代建行业的价值是为客户创造价值从而实现自我的价值。其α价值主要体现在提高售价、降低成本、提升开发效率三个方面，在售价上主要通过产品、营销、品牌三个维度进行溢价提升。而成本的降低则是以建安及开发成本和营销及管理成本两者来实现的，其中前者包括代建企业拥有的更全面的成本体系、清廉庞大的招采体系和严谨务实的工程管理体系，而后者则体现在通过专业能力达到销售及管理费用的降低上。最后，在开发提效上则主要以财务成本降低和灵活把握市场机遇两方面来提升。”

◎代建行业的α价值

创造代建行业的α价值，则需要代建企业拥有耦合精密的各专业协调体系及品牌美誉等多方面的能力，这些能力涵盖了对客户的选择、了解及把握，产品的策划、规划、设计管理、价值分配以及涉及成本、招采、工程管理、风控、内控等组合而成的庞大体系。代建企业的能力来源于长期的积累和沉淀，并非一朝一夕、一蹴而就。

◎创造代建的α价值需具备多方面能力

在明确代建价值与能力的基础上，如何实现价值创造呢？郝总认为：“委托方的需求和代建方满足需求的方式中间，存在‘隔阂’，双方需要通过必要的博弈，从而建立在分工、规范、透明下的信任，才能达成价值实现。”

◎委托方需求和代建方满足的方式中间，存在“隔阂”

而在落地实现代建行业的价值方面，部分委托方和代建方存在一定的认知误区。比如，部分委托方存在“只要付费即可”的认知误区，而实际管理中，代建委托方除了付出合理费用，还需付出信任和授权，以及参与分工决策和承担无法转嫁的责任。对于部分新进入局的代建企业则往往存在“只要拥有开发能力即可”的误区，事实上，代建企业还需要拥有拓展双客户，并充分赢得委托方信任与尊重业主，建立透明、规范的管理流程和高效、务实的管理体系以及沉淀的口碑、业绩、成功案例等多方面的能力和经验。

◎部分委托方和代建方存在的业务认知误区

此外，代建企业还需要有显性的价值创造和隐性的风险防范，郝总强调，行业发展到现在，部分项目的销售速度和收益已不如前些年般高歌猛进，同时项目的欠费情况依然增加，清欠的难度也在提高，及时收费对代建公司的生存非常重要，这也是代建行业面临的一大痛点。

代建价值创造已然清晰，那么如何让代建的价值实现良性循环，释放价值效能呢？

在代建行业创造价值的方式上，代建方通过向客户端和用户端两方传递价值，面对用户端（终端用户），代建通过在产品设计、品质工程、案场/物业服务等方面精益求精，提供高品质的产品、提升居住体验，赢得良好的客户口碑。面对客户端（委托方），代建通过品牌、体系、资源、设计、进度、品质、营销、合规、成本等方面成熟的管理体系，去赢得委托方的信任。同时委托方也需要去赢得最终客户的信任，最终代建企业以好销售、高满意度的产品，通过终端用户再去打动委托方，通过提升两个客户的口碑，去提升企业在代建行业的品牌形象，从而完成这个循环。郝总表示：“代建通过服务好委托方和终端客户双客户，创造价值良性循环，释放价值效能。”

◎代建行业创造价值的方式

会上，郝总提到，代建不仅创造价值，还可以传递价值。针对客户端群体，代建方通过优秀的专业能力和良好的代建服务，向客户端传递价值。而针对用户端群体，代建方通过高品质的产品设计、产品打造、客户服务，高稳定的产品预期等，向用户端传递价值。最终，代建方通过向客户端和用户端传递价值，加强了客户端与用户端的链接，降低二者之间交易成本。

◎代建行业传递价值的方式

明确了代建的底层价值及价值创造方式和传递路径后，郝总通过对海外成熟地产模式的收入结构、业务结构和组织结构三个方面进行借鉴分析，探究了未来代建行业的发展方向。

从海外成熟地产发展模式可以发现，在收入结构上，国际优秀地产的业务收入结构较为多元，重资产和轻资产业务收入较为均衡；在业务结构上，将轻、重业务结合，集团下设开发管理公司或运营管理公司，同时为项目提供代建或运营管理服务，从而实现代建收入或运营管理收入；在组织结构上，对投资管理和项目管理，分设独立部门负责，从而达到分工明确、管理职责清晰，互为客户，互相助力的效果。

◎海外成熟地产经验借鉴

依据海外成熟地产发展经验借鉴，国内代建发展将在四个方向表现突出：

◎郝总演讲现场图

对行业的发展，郝总寄予了希望与憧憬，他指出本轮房地产的周期调整在长度和深度均是前所未有的，行业部分人会面临迷茫，但悲观者往往正确，只有乐观者才能获得生存和成功。行业不管面临多大困难，唯有勇毅前行才能穿越周期，郝总希望代建企业共同努力，促进行业更加规范发展，实现和合代建、合作共赢的美好愿景。金地管理亦将秉承“代建专家”的极致追求，不断发挥行业领先优势，持续优化专业体系，提供更优质服务，为社会和委托方创造更大效益与价值。