1月18日，中指研究院主办了“共辟代建新蓝海”——2022中国优秀代建企业线上主题沙龙活动，活动以线上研讨的形式召开，来自房地产开发企业、代建企业、券商及媒体共计近300人参与了此次线上主题沙龙。

金地管理总经理蔡戈鸣先生、副总经理王英臣先生受邀参会，与绿城管理、中原建业、当代管理等代建企业共话代建行业高品质发展的未来，推动行业健康稳定发展。

在研究分享环节，王英臣先生以《探寻星辰大海——代建行业的机遇与挑战》为主题向同行、媒体嘉宾详细分享了金地管理的发展成果，让大家充分了解金地管理多元业态类型、创新服务模式，并对代建行业未来发展及当下面临的问题发表了观点。

▲金地管理副总经理王英臣先生：《探寻星辰大海——代建行业的机遇与挑战》主题演讲

01.连续三年整体规模和业绩稳步增长

王总表示，金地管理连续三年整体规模和业绩稳步增长，截止目前，金地管理实现了7大区域30余座城市布局，管理服务项目近80个，累计开发管理面积超1400万平方米，其中住宅项目累计货值超过850亿，商办项目总投资规模超过400亿，累计政府公建面积超过400万平方米。特别是2021年，在商办领域新增投资规模超过了250亿，进一步夯实“商办代建领跑者”地位。

▲金地管理业务布局

02.多元业态类型和创新服务模式

在业态类型上，除传统住宅类代建、商办类代建和政府类代建，2021年金地管理在产业类也实现了两个新项目落地，同时在城市更新类也有相应项目落地，比如深圳福田的某旧楼改造项目，该项目是将厂房改为实验室；比如东莞、温州的村集体集资房、旧村提升改造项目。除此之外，2021年金地管理在政府代建领域也落地了一些新业务，如党群服务中心、市政道路代建项目。在商办代建领域，金地管理于2021年实现了有规模、有标杆意义、有地标性的项目落地——深圳湾超级总部基地C塔项目。

在服务模式上，金地管理强调要在各个业务板块、各个条线、各个开发环节为委托方创造价值。例如，C塔项目实现了全过程管理咨询和结构设计咨询服务；深圳南山某项目实现了纯设计管理咨询服务；销售代理服务和前期定位咨询服务也在2021年纷纷有项目落地。特别值得一提的是，金地管理通过为虎牙项目提供前期定位咨询服务，帮助委托方解决了很多棘手问题，其专业能力和价值创造能力获得委托方高度肯定，为后续获取虎牙项目全过程开发管理服务奠定了基础。

2021年，是房地产行业动荡的一年，王总就“在充满变数和充满不确定性的环境内，如何规划整体代建业务未来的走向？如何在整体的不确定中寻找相对的确定性？代建业务在不完全确定性的市场环境下如何保持主方向不变？”等行业共性问题做了分享，并表示目前代建行业主要面临以下几个问题：

01.拿地量下滑，住宅类市场开发规模、销售规模缩量

行业下行引发住宅代建市场变革，整体呈现房企拿地量下滑，住宅类市场开发规模、销售规模缩量状态。据统计数据，2021年商品房销售额超过18万亿，已达到顶点。王总认为，2022年，房地产市场尤其是住宅类市场，无论是开发量还是销售额数据，都会是缩量的状态。

02. 代建市场竞争日益加剧

代建行业虽然还是处于蓝海阶段，但随着越来越多的地产同行参与进来，竞争会日益加剧。同时大家的竞争手段也会逐步迭代提升，不管是更多的资本代建，还是更灵活的合作模式，都在通过创新来提高竞争力。随着竞争的加剧，也间接导致行业渗透率的提升。

虽然代建市场竞争日益加剧，但是未来发展的机会也是有所增加的，主要体现在以下三个方面：

1、资方代建、投顾业务成短期业务增量；2、城投平台成为重要中期增量客户；3、新建商办、产业园区、存量改造等均为代建带来新机遇。

尤其是存量改造板块，王总认为存量改造有可能会成为商住代建、政府代建之外新增的第二曲线。房地产发展30多年，出现了一批老旧楼宇需要提升改造，这是一个机会；另一方面，目前存量改造在一线城市持续放量，并且在市场上有一定规模，像以开发商角色背景出身的代建公司，能够利用自己全面的建设开发管理能力，向市场、委托方输出开发管理服务。

当前，代建业务逐步得到市场认同，但对于新增的委托方，代建还是一个新事物。王总认为尤其是像金地管理、绿城管理、中原建业等完全轻资产平台的代建公司面临着这几个共性问题：1、项目担保授信问题；2、品牌风险管控问题；3、委托方与代建方管理一致性问题。

王总认为代建行业是做轻资产管理输出的服务，怎么跟委托方在管理机制上达成一致；怎么跟委托方在适度的风险承担方面形成利益相对共同体的局面；怎么与委托方形成互信、达成共识，共同努力去实现项目整体的最优化，是代建方首先要想好的、要解决的问题。

在交流分享环节，金地管理总经理蔡戈鸣先生向参会嘉宾分享了自己对代建行业未来发展的看法。蔡总表示，未来代建行业发展是机遇与挑战并存的。

代建企业中小型开发商群体在目前的行业形势下，呈现一个萎缩的状态，包括存量的土地也是在一个消耗的过程，因此会给代建业务的持续放量增长带来一定的短期压力。有压力就有机会，蔡总认为这种机会分为短期与长期：

短期机会一方面表现在不良项目的纾困带来的机会，另一方面是与国企、城投公司合作带来的机会；

长期机会要从增量和存量两个角度来说。增量角度是指城镇化项目管理代建需求、不同类型的不动产开发管理需求带来的机会；存量角度是指一二线城市的写字楼、酒店办公等业态存在搬迁改造需求和功能迭代升级改造需求带来的机会。