过去，在中国房地产业的“黄金时代”，开发商凭借着卓越的资源获取和开发执行能力，在房地产版图上占据一席之地。现在，中国房地产市场来到了转型期，一方面行业整体利润率面临下行压力，另一方面中国的购房者需求也在急剧发生改变。面对更多样的市场选择，更高的土地利用需求，给开发商带来了巨大挑战，必须转化思维、能力升级，为了稳步提升经营效益，好的产品设计成为不可或缺的核心价值。

在“黄金时代”形成的内部经验和管控模式，更适合大开发、高周转的刚需、刚改、单一需求型产品，但应用于当下以设计品质为先的产品需求时，总显得力不从心：消费者究竟想要什么样的产品？应从何处获取成熟的、获得市场认可的创新产品？如何与竞品实现差异化竞争？现有供应商能否支撑这些要求？

这是一些值得被深入探讨的话题。金地管理有效地把消费者、供应商和竞争者的洞见系统性地结合起来，在购房者居住体验、项目价值和委托方需求中寻求平衡，推动产品设计的创新和突破，在胶着的市场竞争中形成独有的“产品解决方案”。在竞争差异化和效益最大化的基础上，以价值导向与客户思维贯穿设计价值链的各个环节，为委托方创造价值，为购房者构筑美好人居。

金地集团以“科学筑家”为使命，基于30余年对客户价值观的深入研究，研发了成熟、完善的产品系，包括居住、商办、公建类等多业态产品，其中住宅类包括褐石、名仕、格林、风华、未来、世家、峯汇、峯范、社区商业等9大产品系，可以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求，为超过71万户家庭提供优质的住宅与社区商业产品，获市场认可。

金地集团产品屋

同时，金地还拥有HOME+、360°plus玩呗社区、MicroClimate微气候智慧决策系统、五心精装家、LIFE智享家等五大产品通用品牌，高度契合客户的生活形态，贯穿于全部产品之中，是金地产品独具竞争力的动力源，是科学筑家的品牌内核。

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Life 智享家

智慧决策系统

金地管理依托集团30余年开发设计经验，延用金地集团9大产品系。针对不同的项目将根据项目特性、委托方需求，在产品体系下进行针对性研发和微创新，持续改善和优化产品。

成熟且多样的产品系，不仅可以有效控制设计周期，保障产品的高质量；同时产品系经过多年市场适配，获得购房者认可，可有效规避市场风险，为后续热销奠定基础。

金地集团9大产品系

正如金地管理于深圳落地的“金地•峰境瑞府”项目，位于深圳光明区核心地段，总建面约33万m²，项目首期于2020年10月推出629套房子，开盘当天所有房源全部售罄。是金地“峯汇系列”在深圳落地的首个项目，该系列博采豪宅先进经验，为中国高净值人群创造一条全新的产品线。

项目由国内知名大师亲自操刀产品设计，以现代典雅的手法，规划打造光明近年唯一纯2梯4户、全南朝向的舒居品质体验；这项目在营销方面也颇具亮点，项目以标杆为目标进行打造，社区规划全龄化、主题化、多功能泛会所、引入金地“360°PLUS玩呗社区”，兼顾0-12岁儿童、中青年、老年等各年龄段的品质生活所需；以金地五心精装家、智慧社区管理等打造片区价值标杆。

360°plus玩呗社区某项目示意图

时至今日，代建委托方对住宅设计专业的要求不再仅仅是做设计，还包括全过程的策划与发展决策建议，从需求出发，金地管理依托金地集团30多年的地产经验积累，对设计各专业领域的研究，对市场经营逻辑的研究，为住宅类代建项目制定出科学、完整的设计管理体系，不断优化管理动作，排除风险，提升效率，最具设计综合管理价值。

金地管理的住宅设计管理体系由管理制度、程序文件、作业指导书三大部分组成。三大部分共计34个子项，建立了决策高效、流程清晰、标准严格的设计管理体系，为住宅设计工作提供科学的管理方法，并成为住宅设计品质落地的有效保障。

金地管理设计管理体系归纳

金地管理的住宅设计管理体系最具特色的一点在于其管理动作涵盖了住宅开发项目的全生命周期。从初期优质设计单位的选择，到过程中的方案效果展现和施工图质量的精细化把控，以及施工阶段的设计效果落地，到最后的项目交付后评估，金地管理做到了在住宅项目开发的每个环节上穿插设计管理动作，并将其制度化、规范化和标准化。

同时，设计管理信息化也是金地管理的特点之一。该管理平台做到了“控风险，不漏项，可追溯”，为委托方提供助手，实现设计数据价值传递。

归根结底，产品的设计是服务于项目的，可以说设计是最终实现所有策划理念、产品定位和经济指标的手段，同时，合理巧妙的设计不仅可以避免日后不必要的变更和改建带来的浪费，还可以提升房地产产品的价值，增加其附加值、提高项目的市场竞争力，通过开源节流，适配管理来实现项目的经营目标、产品力的提升及成本的控制，体现经营价值。

“通过规划布局的调整，项目总货值提升约5000万”、“通过立面及入口门头优化，项目每栋楼节约成本70万”、“从规划全局考虑，将叠拼产品最大化，叠拼货量增加约1万㎡，总收益增加约6000万”这是金地管理通过设计的专业能力，为委托方创造价值的直观体现。

金地管理设计专业是如何在保障产品品质落地的同时，为委托方创造更多价值呢？

在房地产行业，一个好的设计，必须在深入细致的市场调查后，经过多方面细致的分析研究，才能有一个整体的清晰的概念：选用什么产品组合、风格、理念，以及什么产品更加符合市场及委托方的需求？

设计策划是设计管理的一大利器，大多设计单位普遍经济观念和市场观念相对淡薄，但金地管理从项目经营视角出发，在项目启动后，设计专家团队就根据项目相关信息和要求编制设计策划报告，报告从委托方诉求出发，主要包含产品定位、规划策略、产品策略、产品策划、标准应用几大部分。

通过对项目定位的分析，价值结构分析、户型产品分析，明确核心价值并提供相应解决方案，通过设计团队的专业能力，发现问题，寻求对策、挖掘价值，制定方案，避免设计工作的反复。后续各专业设计工作在设计策划的框架之内开展，管理工作更清晰、更便捷、更高效。

金地管理设计策划流程图

当前，人们对于居住品质有了更高的要求，希望自己居住的社区规划合理，配套齐全，户型舒适等等。而作为代建企业如何才能为广大购房者提供符合需求的产品，同时为委托方创造价值。就从房地产整个开发流程来看，只有在项目的前期考虑周全、规划设计合理，才能做到这点。

与此同时，一个项目规划设计的优劣将直接影响到项目后期营销推广，如设计不细致，客户不认可，将会导致项目销售难点增多，拉长项目周期，不利于项目的资金回笼。因此，金地管理针对项目前期规划进行了专业梳理。

金地管理规划设计流程图

一个合格的规划设计，首先是在符合符合国家和地方相关规范的前提下，满足市场营销对产品定位的要求，同时控制成本。在满足以上条件要求下，通过空间构成和环境分析,创造产品价值，做到价值的最大化，增加综合效益。

而金地管理的规划设计逻辑更进一步，从“痛点”入手挖掘项目的核心特征和价值，在制定设计任务，确定规划结构及产品组合的时候大胆假设，通过多轮方案优化及多方案比较进行求证，最后确定总图形态、配套内容、地下空间、单体设计、户型设计等内容从而得出最佳规划设计方案。

以金地管理代建开发管理的某项目为例，设计团队在项目接手之初，就发现部分住宅产品纯北朝向，全天无日照，同时，项目商业的部分进深大，层数达到了三层，以上这些产品设计问题可能导致销售去化困难。此外，公寓产品布置在住宅楼栋内，按以往经验判断，该产品方案在报建方面存在困难，且不利于后期的物业管理。

设计团队在对项目进行深入研究后，对原规划设计提出了若干优化建议，使得产品价值有了明显提升：

1、解决朝向问题，保障充足日照：

设计团队通过减小户型面积，对进深进行压缩，将楼型做成北向连廊式的板楼，并做高层紧贴南侧建筑控制线和小高层紧贴北侧建筑控制线，形成中心花园。调整后保障了户户有充足日照，且又做到了户户南北通透，此部分修改对总货值的提升约5000万元

2、优化产品配置。

提前预售增加货值：设计团队通过用足建筑密度，增加高业态产品的措施，在南侧布置一排小高层洋房，以此还可以把楼层数降低，提前达到实体进度四分之一的预售节点要求，项目能够提前2个月开盘；同时高层调整为洋房，产品溢价能力提高，货值增加1000万元。

原方案

优化方案

户型设计包括房间的功能安排、空间组合、面积配比、流线组织等，这些功能空间的取舍与组合就组成了满足不同需要的平面户型，户型的设计是项目设计中重要的一个环节。或许，很多人会忽视户型设计，其实不然，在商品房销售的市场，户型影响去化速度、影响利润空间、影响产品的市场竞争力。

金地管理的户型设计方法论，是一套条理清晰的解决户型设计的逻辑方法，其从楼型单元的选择、楼型内的资源分配、户型的资源分配等基本原则出发，利用金地丰富的项目实践积累，创建了户型标准化模块库，再结合户型设计的模块级配标准，实现了户型设计的便捷性、高效性以及成本最优。

以某项目为例，设计团队通过运用户型标准化模块库和模块级配标准，梳理户内房间尺度，减小次卧面宽，扩大客厅和主卧面宽，使户型尺度级差更加合理，同时调整厨房餐厅布置，做到客餐厅南北通透，另外整合出完整的电梯厅空间并优化入户流线体验；

金地管理标准化户型解析

通过以上户型设计优化，再在智能化、物业服务等方面结合项目条件进行相应包装，形成了项目全面的对外价值体系输出，打造产品差异性促成产品溢价，在价格高出竞品10 %的情况下，全盘签约去化率超过95%，实现销售套数排名温州市第2名，用一年的时间实现35万平大盘基本清盘。

站在经营的角度，平衡效果和成本也是房企在立面研发设计和项目开发中需要面对和解决的问题。项目的成本有70%在设计阶段就会固化下来，所以设计阶段的成本管理是项目成本管控的核心。如何在限定的成本内，将项目设计效果最优，是金地管理设计团队一直在思索和解决的问题。

设计优化不仅考验设计人员的设计专业性，还需要其有很强的经营意识。金地管理总结设计优化手段通常有两种：

一是利用工具计算，在安全并符合规范的前提下将材料应用效率最大化。例如在金地管理在常熟市代建开发管理的某项目中，通过结构优化，合理增大纵筋尺寸的方式改变钢筋连接方式，虽然纵筋量变多，但钢筋总量减少，从而达到优化成本的目的，金地管理通过设计的结构优化，为委托方节约超350万元。同样，在项目的节能优化中，不同部位的节能要求不同，通过分部位计算外墙、屋顶、隔墙等的节能数值，从而准确合理的选择合适的保温材料，节能成本优化近100万元。

二是通过设计人员丰富的工程设计经验，优化方案。例如金地管理在某项目的机电优化中，削减了不必要的备用回路，将空调冷凝水管直接排至空调板，取消每层的横支管，调整偏高的给水支管高度等等。这些通过过往项目得来的宝贵设计经验，既可以保证工程的正常使用，又能够合理节约项目成本。

房地产开发中的设计管理是从前期土地获取前，对地块的项目定位、规划研究分析到土地获取后设计过程的管理，乃至施工过程中的技术配合、效果控制等，是贯穿于整个房地产开发全过程的管理工作，关系到项目的品质、建造成本及市场认可度。因此，对设计管理需要更加专业的团队。

金地管理针对住宅代建特色及委托方需求，精心打造了专注服务于住宅开发业务板块的专家团队。专业的从业人员，具有专业的知识积累，高度的产品研发意识，高效的设计管理能力，是创造项目价值的基础。

金地管理设计团队人员均为本科以上学历，研究生占比40%以上。具有知名房地产或一线设计院工作背景的人员占比80%以上，平均近10年工作经验，在各大地产工作负责项目设计管理工作，熟悉公司标准及各类业态的核心价值。

金地管理设计团队组织架构

金地管理专家团队能充分发挥内部资源与外部资源的能动性，满足委托方在项目各阶段对于设计成果的了解、下阶段的衔接、政府相关报批要求及市场客户的要求，对已出现的问题进行协调改进，把问题发现在图纸上，减少损失。

房地产开发的主体虽然是开发商，但整个开发过程中相关单位的协同合作也是不容忽视的，开发商与众多设计资源公司是一种协作关系，一个优秀的设计团队必须把开发商对市场、客户的把握，与建筑师对建筑规范的理解、对建筑文化的诠释以及对建筑技术的运用十分有机的结合起来。

金地管理承接集团30余年覆盖七大区域70座地级城市的开发设计资源，掌握行业内各类型设计单位的能力特点，可以为不同档次的住宅项目快速找到设计能力匹配的设计单位。

与金地管理保持长期合作的建筑、景观、精装设计单位达几十余家，他们都是金地优质的合作伙伴，拥有有更好的合作意识，更加了解工作要求，其专业设计能力普遍属于行业中上游，能够准确把握设计行业风向且设计品质优良。如“滙张思”于2019 年共获Asia Property Awards 5 个冠军奖、2 个优秀奖，并且2017至2019年连续3年获金盘奖建筑设计榜单第一名，“梁黄顾”、“上海水石”也常年位居金盘奖建筑设计榜单前三名。

金地优秀设计资源展示图

因为有长期的合作关系，相互熟悉工作流程和标准，配合更加默契，在合理设计周期内可以做到时间短、质量优，为委托方项目更快更好的匹配设计资源，这也是实现项目品质效果的重要环节，实现项目的商业价值、文化价值及社会价值。

金地管理针对不同的代建项目，综合考虑其社会、经济等多方面因素，既要使设计能更好的提高土地利用率，实现委托方的溢价需求；还具备营销意识，满足购房者的生活需求，以及建筑在今后运营中的合理性，回归人与环境融合的居住体验。金地管理设计团队利用公司拥有的资源、技术等优势，实现项目的品质、质量、进度、成本、等优势，最终提高项目整体的市场竞争力，为委托方创造更多价值，为购房者提供满足美好生活向往的好房子。