2020博鳌房地产论坛以“地产远见：重启的世界”为主题，邀请房产行业领袖、顶级专家共探房地产行业发展的下一程，为行业的发展贡献智慧和力量。

金地集团副总裁、金地管理董事长、东北区域公司董事长郝一斌先生受邀出席此次论坛，并作《洞悉时代脉搏，合作共赢未来》主题演讲，阐述关于金地的代建之道，与行业共同探讨房地产新纪元下代建行业的未来和发展。

金地管理董事长郝一斌先生

受邀参加博鳌论坛并发表主题演讲

德国著名哲学家叔本华说，远航归来，总有故事可说。金地集团30余载深耕房地产及相关领域，始终秉承“科学筑家”的理念，多元发展开拓创新。在本次演讲中，郝总深刻分析行业分化和客户需求的新变化、新趋势，讲述金地集团以科学专业的体系支撑，与客户携手共赢未来。

行业分化下的市场：

因城施策

郝总在分享的开场首先就行业分化问题分析引入，从政策分化、供给分化和需求分化三大维度解析，近两三年来的中国房地产市场政策导向、供需结构、周期节奏所发生的核心变化，为大家分享金地集团的经营之道。这是属于金地集团自己的故事，也是远航归来后，再次乘风破浪的宣言。

“房地产是周期性行业，因供给和需求的错配必然导致价格波动，在‘住房不炒’的政策下，一城一策成为分化现象形成的基础。”郝总在演讲中说到：“分化体现在不同城市的供应分化，因其土地供应节奏、房地产产品库存状况等各不相同，导致市场的分化。另一个则是需求分化，在中国不同城市、片区的人群家庭结构及收入都不一样，故价格及需求对应匹配供给量。

金地集团副总裁

郝一斌先生现场演讲图

行业的分化现象对于集团管理是一个巨大考验，因各城市的差异性，集团需全盘总结，并将规律灌输给各城市公司，且房地产行业现因限价和税制利润低，充满生存挑战。

分析行业分化

洞见客户需求

房企高效开发要点：

快、准、好、省

在行业的新趋势下，企业如何精准把握市场？

需从房地产市场“新常态”中探索，进而得出做好房地产企业经营的要义：“回归专业，回归房地产企业存在本身的价值，以快、准、好、省为标准，做到高效的房地产开发和运营，解决分化的‘新常态’带给行业的挑战。”

郝总认为，所谓“快”不是单纯开发快，而是对市场律动的把握，要快速响应。“准”则是在大限价的环境下，对客户的需求要定位准。“好”则是匠心打造好产品。“省”并不是省钱，而是省时，这里指的不是快周转，而是通过高效的系统把项目从投资的预期变成实际的销售，必然需要高效的运营体系。

科学筑家的初心理念

实现高效开发“快、准、好、省”

以快速响应市场“律动”、精细洞察客户需求和科技驱动效率提升是金地集团秉持科学筑家和高效开发、运营的要点，郝总也为大家分享了金地的代建之道：“充分把握城市发展的时差及轮动小周期，决定未来投资布局，同时升级及细分的需求，兑现客户的产品价值。最终通过科技来提升效率，这才是真正的可行之道。科技是实现管理的一种手段，而金地集团对于管理经验的总结、管理方式的改进，这才是真正的内核”。

把握城市市场发展时差

踏准短周期波动

“这是我们做的热力图，利用市场的量价关系来看不同城市的热力。黄的是复苏期、红的是繁荣期、蓝色是调整期、绿色是箫条期，纵轴是不同城市的、横轴是时间维度上的，这是我们金地、我想也是大多数全国性的同行长期坚持理性和坚持市场都能总结的规律。”

郝总指着左边的图示进行说明，同时对于右侧的“心率图“补充解释：“如果想做好地产，除了对大周期的把握之外，对于轮动式小周期的把握也很重要。蓝线和红线是短周期波动，这个图是在1年之内一上一下，短周期波动已经非常频繁了。不但要把握大的趋势性的发展以决定投资布局，单个项目的投资也一定要把握短周期。”

金地经营之道：

精细洞察，科学经营

金地集团一直秉承“科学筑家”的企业使命，以科学经营为先，致力于实现对细分市场律动的快速响应，和对细分市场客户需求的精准洞察。并不断运用新科技提效，确保好的产品质量，和成本的竞争力，是为客户兑现理想价值的核心。

精细洞察客户需求

为客户兑现产品价值

“代建也是一种通过多元化的合作来整合社会资源的方式。”郝总提出，除了科学运营，科技平台的支持是代建行业不可缺少的核心，“房地产行业，也进入了一个‘科技赋能’时代”，郝总为大家介绍金地搭建的五个类型大平台或系统，包括计划管理平台、BIM平台、快速建造体系、智慧工地平台和质量管理信息化系统，向大家分享了通过应用信息化、新材料、新工艺等技术，可以在多个维度实现行业资源的整合。

金地智能建造平台

科技驱动效率提升

郝总对于金地集团的计划系统以及科技赋能方面做了非常详细的讲述。“科技是把管理经验送达和传达到每一个项目上。比如我们做的计划平台，分了2000多个子项，集团的每一个项目拿到任务之后，第一个礼拜就把这2000多个子项填完，责任人写好，明确其中的链接关系。同时我们把每个城市都已经做了标准化的规定，一线同事只要根据系统填报即可，包括还有工程、设计成本全流程打通，在一个系统里面作业，避免出现交叉的错漏引起的问题。”

演讲指出，金地集团的专业之道是高效运营开发的必要条件：“在新常态中，做好房地产企业经营，第一项要义是回归专业，更高效的开发运营，第二项要义是广泛多元的协作。这是市场专业化分工理论和实践经验的必然要求。”

多项经营数据为金地的专业之道提供了有力佐证。2017年至2019年来股权合作型的房地产开发项目数，占到金地集团所有房地产投资开发项目的70%，用数据体现金地专业，以专业实现共创、共享价值和成果是金地前进的核心动力。

以科学专业的体系支撑

与客户合作共赢未来

金地集团开发管理公司自成立以来，作为专业独立的代建平台，统一承接非股权类开发合作业务，为实现高速发展该类业务的战略目标，建立了组织和团队基础，为此也以科学理论为基础梳理出“代建共赢G体系”，体系为合作方提供专业、有价值的服务，根据项目和客户所需，提供房地产开发某一种或几种专业职能方向上的咨询服务，也提供标准的全过程开发管理服务。对针对不同类型委托方的需求，提供专属的定制服务。

金地代建三大价值体系

郝总认为：“代建服务本质不是增加委托方的管理成本，而是通过优质服务和能力，对客户创造价值、节约成本，代建的管理费用来自于为委托方创造的价值和节约的成本里面的一小部分”。

在整个演讲中，郝总结合金地集团的优势资源，提出代建合作中的三大价值，通过三大价值体系，深刻洞悉代建时代的脉搏，以金地专业为行业所远见：

价值角度一：金地集团作为资源输出方，不仅具有集团全套的科技化的管理体系，为委托方提供更好的服务，且具有大量社会化合作，为社会大众提供公共服务产品；

价值角度二：金地集团作为解决方案提供商，为项目定制组合最需要的服务和资源，雪中送炭，创造项目和客户最需要的价值；

价值角度三：在一些特定细分市场领域，比如商办，金地是商办类项目开发、运营、代建专家，金地集团作为特定市场、特定业态的专家，提供在这类市场中无可替代的专家服务。

金地管理代建合作案例背书

多元共进

合作共赢

郝总在演讲最后表达了对同行、社会各界资源、媒体等对金地集团的关照，并真诚的表达：“金地集团愿意用30多年积累的资金、品牌和经验，与各界寻求更多合作机会、共同推动行业向前发展。”

时光在变，人们对美好人居的追求和探索不变。通过洞察时代脉搏，金地集团在充满危机和挑战的时代，稳健前行多元创新，与行业共成长。金地管理作为集团多元化战略部署企业之一，秉承科学筑家理念，以专业深耕代建之道，以真诚服务与委托方合作共赢未来，未来愿与各界携手共创，挖掘及创造更多的行业价值，携手构筑房地产开发业务稳定发展的基石。