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【提效赋能】郝一斌:提升开发运营效率,抓好销售、回款工作
发布日期:2018-12-06
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编者按:“好的投资只是给了企业一个好的盈利机会,如果没有好的运营,这个盈利机会就会被浪费。开发提效,在任何周期阶段都是我们的经营策略。要把握住这次市场调整的机会,需要我们各个团队切切实实地做好经营,做好开发提效,助力集团更大更强,更快发展。”正值计划系统上线之际,记者就开发提效和市场周期的相关问题采访了集团副总裁、“计划系统”领导小组副组长郝一斌先生。


    效率的提升对地产公司来说至关重要。企业要发展好,需要我们看准方向,把握好大势,不仅在产品品类、投资布局、投资周期的把握上有一个优异的表现,也要有好的运营表现。

    好的投资只是给了企业一个好的盈利机会,如果没有好的运营,这个盈利机会就会被浪费。所以,运营既是对前期投资机会的实现过程,也是竞争的有利武器,只有高效的运营,才能加快周转,提升集团经营效率。

    成立30年以来,金地一直是一家读书人的公司,强调专业化,在开发过程中很重视产品品质和服务。但是,随着公司的快速发展,城市扩张速度、单个城市项目增加速度都非常快,项目运营主要依靠具体管理人员的经验和能力,不同产品之间的开发品质和开发效率参差不齐,项目的标准化、一致性成为了现阶段对集团的重要考验。因此,我们迫切需要提高整体开发运营效率的一致性、产品品质的一致性,减弱对项目团队经验的依赖。

    通过计划系统,可以使全集团的项目在开发效率和产品品质上至少都达到80分。我们也相信,集团有这么多优秀的项目管理人员,他们一定会做出100分,甚至120分的项目,这些高分项目积累的经验,又可以通过计划系统帮助低分项目。对于低分项目,我们也会帮助总结经验、教训,调整改进,促进整体管理效率的提升。

 

信息透明,提升开发运营效率

    计划系统主要有三个作用:提升项目开发运营效率;提升项目的一致性、标准化;对一线人员赋能。

    计划系统对运营效率的提升,首先体现在各层级信息传递的及时透明上。

    以往由于各种原因,项目信息传递滞后,往往在一件事已产生严重影响后,集团、区域才得知信息。计划系统实现了信息的及时传报。集团、区域、城市对所负责项目的进展情况、遇到的问题,需要的调整都一目了然,一旦开发节奏出现延误,系统会及时预警,各级管理人员可以快速获取信息,及时干预,有针对性地快速解决。即使出现了一些与计划背离比较严重的情况,也可以及时去督导或提供帮助,对规避全集团的运营风险有极大的帮助。

同时,计划系统打通了各专业之间的搭接耦合。以往,项目协调主要靠项目管理人的个人能力,计划系统在流程中打破各业务模块间的信息壁垒,使得各专业人员对项目整体开发流程有了更充分的掌握。

 

提高工作标准化,提升项目一致性

    随着行业规模的扩张,整个行业里有经验的人员和团队逐步被稀释,在这种情况下,既要降低对团队的能力依赖,又要提高运营效率,就需要有一套全面详尽、可落地执行、方便监督考核的计划管理体系。

    计划系统把全集团的经验集合起来,通过里程碑计划、一级计划、二级计划、三级计划的模板设置,把房地产经营开发的全流程都做了一个模拟,其中的逻辑关系、专业搭接关系和穿插关系都排得很详细,也明确了对各个节点工作的时间要求、完成标准。以往,计划编制主要靠项目人员自身的经验,各个项目计划管控的精细度差异比较大,现在,项目计划都是在集团标准化的计划模板基础上编制的, 132个统一节点的设置,可以让项目更有计划性,更有预见性。即便是项目经验不太足的团队,也能按照计划模板一步步执行,现有工作和未来计划都很清晰,可以做到工作不漏项,管理有序。

    计划系统为考核也提供了一个良好的信息收集渠道。计划系统应用以后,考核规则全部嵌入系统,系统直接导出相应的报表,为后期的考核奖罚提供了一个客观的标准,进而促进项目、城市乃至区域之间的比学赶超,提升全集团整体进步的速度。

 

通过系统赋能,积累经验

    计划系统不仅是提效利器,也是一个经验积累的平台。

    过去,我们对经验的积累,更多是沉淀在管理文件中,在一线的落地性不好,积累的经验容易随着人员的变动而流失。计划系统的目的之一,就是把整个管理系统搭建成一个可积累的、不断自我优化的平台,让人员能力、经验积累在平台上,促进管理体系不断优化。这样,集团的管理体系就不是由一个一个散点的人组成的,而是借助计划系统把所有人的能力汇聚成一棵有机的大树,拥有更强大的生命力,更好的成长性,可以把金地基业做得更牢固。

    相比管理文件,计划系统对优秀经验的共享性、传达性更好。通过计划系统,项目积累的经验或教训,可以快速在全集团去推广落地或调整规避。人员在日常工作中,通过计划系统跟着优秀经验边学边干,经过反复实践,能力得到提升迅速。

    所以,计划系统对于集团管理的一致性、高效性和管理经验的积累,都是非常重要的平台。

    对于一线运营人员来说,计划系统相当于是一本标准教科书。一方面,它给予一线一个好的工具,降低了对于运营人员的经验和资历、能力的要求;一方面,又提高了对他们日常工作的精细度和项目跟进紧密度的要求。一线人员不需要很高的能力就可以上岗,在岗位上工作一段时间后,通过日常管理中的工具又可以快速提高能力,这就是计划系统赋能的过程。

 

进一步建设好专项计划子系统

    计划系统是一个打通各专业各层级的基础管理平台,相当于大树的主干,还需要有强有力的枝干和树叶,也就是计划管理系统里面的专项计划子系统。

对于明年的运营管理工作,我们首先要把计划系统切实应用起来,运营人员要做好每个城市、项目的落地推广,包括对系统的调整优化以及对相关人员的培训、考核,让计划系统应用越来越顺畅,充分发挥它的作用。

其次,要进一步建设好计划系统的子系统,促进各专业内部的管理提升和经验积累,提升每个专业纬度的工作效率和工作质量。

除了计划系统以外,我们也要进一步细化管理,深入到各专业条线,促进配套的管理系统、管理工具的改进,让我们管理的时效性、一致性更强、信息流通更通畅,从而提升整个运营系统的能力。

 

把握市场调整机遇,抓好销售、回款工作

    最近,有同事提出疑问,在当前的市场形势下,我们是否应该放慢开发节奏,我认为,开发提效并不是我们在某一个周期某一阶段的选择,而是金地一以贯之、长期坚持的根本性策略。

    房地产开发是一个类金融性行业,行业的周期性特点,决定了我们的发展永远伴随着周期的波动,这也是我们的机会和风险的来源。

    开发提效是一项能力,只有开发效率高的企业,才能实现对周期的把握。

    在市场平稳的时候,开发效率越高,周转越快越好。在市场下行的时候,同样需要高效开发能力作为机动的底气。我们不能因为预判半年以后市场不好,就放慢开发速度。如果有高效开发能力作为保障,在存货足够的情况下,我们可以选择暂时不开工,但如果不具备这项能力,一旦市场回暖,就可能赶不上好时机。

更重要的是,往往在市场低点的时候,投资市场有很多好的机会,如果因为项目的低效执行占用大量的资金,就会错失很多投资机会。所以开发效率提升,在任何周期阶段都是我们的经营策略。

    金地是一家稳健经营的公司,战略布局良好,财务状况健康,我们有足够的抵御风险的能力。在集团领导高瞻远瞩的指导下,我们对这一轮的市场调整做了充足的准备。金地现在资产质量非常好,风险项目比例低,负债率低,现金流沉稳,盈利能力可观。这些优势能帮助我们在市场调整期,在很多同行已经面临现金流、负债危机、项目滞销危机和减值危机的时候,获取比较好的投资机会。

    所以,这次市场调整对我们来讲是一个机遇。要把握住这个机会,就需要我们各个团队切切实实地做好经营,做好开发提效。计划系统推进以来,特别是今年下半年,很多项目的开发效率有很大提升,推盘量增大,充分贯彻了集团“快开盘、快销售、快回款、快结转“的政策。希望各经营团队抓住年底的收官之战,再接再厉,在供货量提升的同时,也进一步提升销售去化率,抓好回款工作,为集团投资提供更多的资源,助力集团更大更强,更快发展。